不動産投資

中古ワンルームマンション購入後に思わぬ税金で収支が赤字【不動産会社は教えてくれない話】

2020年7月18日

管理人 akira
はじめてワンルームマンション投資をしたら、購入後に思わぬ税金がかかって、キャッシュフローが赤字になりました。。。しっかり確認しておけばよかった。

 

ということで、中古ワンルームマンション投資をしてみたら

購入後に思わぬ税金で収支が赤字になりました。

 

管理人 akira
ぐぅぅ

 

具体的には、不動産取得税という税金がかかってしまいました。

 

今回のブログでは、僕のように想定外で赤字にならないように、

これから中古ワンルームマンション投資をする初心者の人に向けて

購入後の想定も含めて、収支計算をしていけるように情報をお伝えします。

 

本ブログ記事の内容

  • 不動産会社が出してくる収支予測の内容がわかる
  • 不動産会社が教えてくれない税金がわかる
  • ワンルームマンション投資の収支計算のポイントがわかる

 

不動産営業マンは、売るのが仕事ですから、ここまで教えてくれません!!

なぜなら、購入後の税金や経費を伝えて、儲けがあまりないとわかると、顧客のテンションが下がる可能性があるからです。

他にも、いろんな失敗事例もあります。

中古ワンルームマンション投資
中古ワンルームマンション投資【失敗事例3選】成功するポイントをお伝えします

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ですから、購入前後の税金や経費などの知識は自分で身に着けていきましょう。

 

 

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中古ワンルームマンション投資前の収支予測

中古ワンルームマンション投資の経費

まずは、購入前の想定の収支予測についてです。

不動産会社は収支のシミュレーションを色々出してくれますが、

このような内容を踏まえて出てきます。

 

こちらが実際に僕が持っている物件です。

物件A 物件B
物件価格 1,280万円 1,660万円
家賃 63,000円/月 63,180円/月
管理費 6,815円/月 4,920円/月
修繕積立金 5,795円/月 1,270円/月
管理委託費 3,300円/月 3,000円/月
ローン 36,457円/月 45,731円/月
実質収入 10,633円/月 8,259円/月

こまかい項目については割愛しますが、この内容は理解できるようにしておきましょう。

 

これをわかりやすく年間の収入と支出にまとめます。

物件A 物件B
物件価格 1,280万円 1,660万円
年間収入(A) 756,000円 758,160円
年間支出(B) 628,404円 659,052円
実質収入(AーB) 127,596円 99,108円

実質収入=年間収入ー年間支出 で計算します。

 

中古ワンルームマンション投資をする中での大きな判断基準が実質収入です。

実質収入が黒字だったので「よし、投資をしよう」と意思決定しました

 

中古ワンルームマンション投資後に思わぬ税金がかかり収支が赤字になりました

中古ワンルームマンション投資の経費

ということで本題ですが、投資後に思わぬ税金により年間7万円の赤字となりました。

 

その税金とは

①固定資産税

②都市計画税

③不動産取得税

といった3種類です。詳しく解説していきます。

 

投資後の思わぬ税金による収支表

中古ワンルームマンション投資前の収支表の実質収入から①固定資産税、②都市計画税、③不動産取得税を引いてみた収支表がこちらです。

物件A 物件B
実質収入 127,596円 99,108円
①固定資産税 39,800円 41,400円
②都市計画税 6,300円 9,300円
③不動産取得税 105,300円 98,800円
税金後収入 ▲23,804円 ▲50,392円

ということで、それぞれの物件で赤字となってしまいました。

とはいえ、この赤字はずっと続くわけではありません。

毎年かかる税金・・・①固定資産税、②都市計画税

一度きりの税金・・・③不動産取得税

ということで、2年目以降の税金後収入はこちらになる予定です。

物件A 物件B
2年目以降の税金後収入 81,496円 48,408円

2年目以降でトータル黒字になる予定ですが、この3種類の税金のかかり方を想定しておきましょう。

では、それぞれの税金の具体的な仕組みや税率を見ていきましょう。

 

投資後の思わぬ税金①固定資産税

毎年1月1日現在での土地、家屋などの所有者に課せられるもので、固定資産評価額を基準に算出された税金のこと。固定資産のある市町村(東京23区は東京都)が徴収します。

固定資産税の税額

課税標準(固定資産税評価額)×1.4%

※税率は自治体によって異なる場合があります。

 

投資後の思わぬ税金②都市計画税

都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充てることを目的とした税金のこと。毎年1月1日現在での市街化区域内の土地、家屋の所有者に課せられ、固定資産税とあわせて徴収されます。

都市計画税の税額

課税標準(固定資産税評価額)×0.3%

※税率は自治体によって異なる場合があります。

 

投資後の思わぬ税金③不動産取得税

土地や建物を買ったときにかかる税金のこと。物件の購入後に、物件のある自治体から納税通知書が送られてきます。

不動産取得税の税額

課税標準(固定資産税評価額)× 4%

※2021年3月まで軽減措置あり

 

今回の投資物件で収支が赤字になったのは、この不動産取得税の存在を認識できていなかったことと、額が大きい(10万前後)ことによるものです。

 

その他、今後必要になる経費

ワンルームマンションの老朽化による設備のリフォームを都度必要が出てくるでしょう。

例えば、給湯器、風呂、トイレ、キッチン、冷暖房機器、洗濯機置き場、クローゼット、壁紙、床材などです。

・原状回復程度なら5~10万円程度

・全面リフォームの場合50~200万円程度

がかかります。

 

中古ワンルームマンションを購入する場合は、5~10年に一度は設備の入れ替えなどがかかってきます。

即座にお金が必要になる場合もあるかもしれないので、リフォーム用に常に30万程度口座に現金を準備しておくことが大事です。

 

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中古ワンルームマンション投資の税金や経費を知って収支を考えよう

中古ワンルームマンション投資の経費

いかがでしたでしょうか?

 

中古ワンルームマンション投資後の思わぬ赤字は3種類の税金によるものでした。

このあたりは不動産会社は丁寧に説明してくれません。

 

ですから、不動産会社から収支シミュレーションが出てきたら、

固定資産税、都市計画税はいくらか?(毎年かかる税金)

・不動産取得税はいくらか?(1年目のみかかる税金)

についても確認して、収支計算をしておきましょう。

固定資産税
中古ワンルームマンション投資のシミュレーションの見方を紹介します

続きを見る

 

特に、不動産取得税(取得時のみにかかる税金)は税額が4%と大きく10万円前後かかります。

こういった税金の知識もしっかり身に着け、急な経費で出費がかさむ、ということがないように安心安全に投資をしていきましょう。

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