不動産投資

中古ワンルームマンション投資の頭金の種類と目安は?

2020年8月11日

中古ワンルームマンション投資をしようと思います!

でも貯金があまりないです。

頭金はどのくらいあればいいのかな?

 

このように、中古ワンルームマンション投資を始めたいと思っている人の中には

・頭金として何が必要か分からない

・頭金の金額の目安が知りたい

という人もいるのではないでしょうか?

 

特に、まとまったお金がない中で、

投資をはじめられるのか?など気になる人も多いと思います。

 

特に、中古ワンルームマンション投資は、

少額で気軽に始められる反面、投資をしようとする年代は

30~40代が多く、他にも、住宅ローンや教育資金など、

いろいろ必要なお金もありますよね。

 

そこで、今回のブログ記事では、

中古ワンルームマンション投資を始めるために、

・頭金がどのような内訳になっているのか

・どれぐらいのお金が必要なのか

について解説していきます。

 

ぜひ、最後までよんで、

頭金の目安を知ってもらえればと思います。

 

 

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中古ワンルームマンション投資で頭金に差が生じる理由

中古ワンルームマンション投資の頭金

中古ワンルームマンション購入に必要な頭金に

大きな差が生じる理由は、主に3つあります。

 

それは、

①ローンを借りる人の属性

②投資するマンションの資産価値

③金利と返済年数

です。具体的に見ていきましょう。

 

マンション投資の頭金に差が生じる理由①ローンを借りる人の属性

ここで言う属性とは、下記のような情報のことです。

年齢、年収、勤務先の会社、雇用形態、勤続年数

保有資産、負債、居住形態、居住年数、家族構成

この属性のそれぞれについて、金融機関が審査し融資が決まります。

そして属性とマンションの資産価値を考慮して、融資できる金額が決定するのです。

融資金額は年収の8~10倍といわれています。

 

マンション投資の頭金に差が生じる理由②マンションの資産価値

マンションの資産価値でも、頭金の金額はかわります。

資産価値は、主に下記の要素で決まります。

物件の立地、築年数、建物構造

収益性、設備のグレード、管理体制 など

例えば、首都圏の築浅ワンルームマンションと、

そうでない築30年の中古のワンルームマンションでは

資産価値が大きく異なりますよね。

 

築浅マンションは、購入価格は高くはなりますが、

属性や条件によっては、頭金なしで購入できるフルローンが組めたり、

物件価格の9割をローンが組めたりする可能性があります。

 

一方で、資産価値が低い物件の場合は

物件価格の5割しか融資が受けれないなどもあります。

 

マンション投資の頭金に差が生じる理由③金融機関の金利と返済年数

不動産投資ローンの金利や返済年数は、

金融機関やローンを組むときの属性やマンションによって変わります。

 

たとえば、ローン金額2,500万円を金利3%の35年で返済するときと、

金利3.5%の15年で返済するときの年間の返済金額は、それぞれ以下のとおりです。

金利:3% 返済年数:35年

年間の返済金額(元利均等払い):約115.5万円

金利:3.5% 返済年数:15年

年間の返済金額(元利均等払い):約214.5万円

年収に占める返済金額の比率は、金融機関の融資額に大きく影響します。

上記の例では、約2倍の違いがあるため、金利3%、返済年数35年で

2,500万円のローンが組める年収の人は、

物件価格が2,500万円のとき、頭金が不要でもローンを組める可能性があります。

 

一方、同じ年収でも年齢や返済能力などが影響して

金利3.5%、返済年数15年でしかローンを組めない人は同じ返済額だと、

約1,350万円の融資しか受けられないため、不足分の1,150万円頭金が必要です。

 

中古ワンルームマンション投資にかかる頭金の種類と目安

中古ワンルームマンション投資の頭金

中古ワンルームマンション投資にかかる頭金とは、投資を始める際、最初にかかる費用のことです。

頭金さえ用意できれば投資を始められます。

 

中古ワンルームマンション投資にかかる4つの頭金と目安

不動産投資における頭金は大きく4つです。

4つの頭金

①仲介手数料

②登記費用

③銀行融資諸費用

④清算金

 

たとえば1500万円の物件を購入した場合

このような内訳で約100万円がかかります。

①仲介手数料20万

②登記費用25万円

③銀行融資諸費用40万円

④清算金15万円

 

ただし、購入した中古ワンルームマンションの価格、利用する銀行などによって頭金は変動します。

おおよその目安として、物件価格の5~10%前後と考えておけばいいでしょう。

 

中古ワンルームマンション投資では頭金を含めたローンが組める銀行もある

不動産投資のローンで借りられるのは、

通常、融資の対象となる物件の価値で担保された金額だけです。

 

物件価格すべてを融資を受けることをフルローンと言います。

つまり頭金0円でローンを組めることになります。

 

さらに頭金のみならず諸費用をカバーしたオーバーローン(物件の価値以上の金額を融資するローン)が可能な金融機関もあります。

僕も2戸の中古ワンルームマンションを所有していますが、

両方とも諸費用を含めたローンを組んで、実質の初期費用は10万円程度で始めました

 

少額の費用でマンションオーナーになることができましたが、

一方でそれだけ大きなローンを組むということは返済額も大きくなります。

 

条件のいい物件でなければ、月々のキャッシュフローが

回らなくなってしまうリスクもありますので覚えておきましょう。

 

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中古ワンルームマンション投資に必要な頭金の項目

中古ワンルームマンション投資の頭金

中古ワンルームマンション投資に必要な頭金の項目を詳細に確認しましょう。

頭金①仲介手数料

中古物件を購入する際など、投資用の物件購入に

仲介の不動産会社が入る場合には、仲介手数料がかかります。

 

仲介手数料は、不動産の売買契約が成立したときに、

売主との間を仲介した業者に対して成功報酬として支払います。

マンションの売買価格(税抜) 仲介手数料の上限
200万円以下 5%
200万円超~400万円未満 4%
400万円超 3%

売主が不動産会社である場合は、仲介手数料はかかりません。

 

頭金②登記費用

登録免許税

不動産売買で中古物件を取得する場合、

所有権移転登記という手続きが必要となります。

所有権移転登記費用は、不動産価額の2.0%となりますが、

 

ここでいう不動産価額というのは不動産の購入額ではなく、

固定資産税などの課税計算で使用される不動産の評価額となります。

 

また、不動産投資ローンで物件を購入する場合は、

抵当権設定登記が必要となります。

こちらは借入額に対して0.4%が登録免許税としてかかります。

 

司法書士報酬

登記手続き、取引の立会、抵当権設定、

その他実費などを含めて10万円前後となります。

手続きはどこにお願いしても変わらないものなので、

基本的には報酬が安い事務所を探してお願いすると良いでしょう。

 

頭金③銀行融資諸費用

印紙税

紙で契約書を交わす場合、印紙税という税金を納める必要があります。

印紙税は契約の金額により異なります。

契約金額 税額
1000万円超~5000万円以下 2万円
5000万円超~1億円以下 6万円

 

ローン事務取扱手数料

ローンを借りる先の金融機関へ支払う事務費用です。

定額制と、ローン総額に対する定率制がありますが、

定額制の場合は3万円前後が相場となっています。

 

また、金融機関によっては、繰り上げ返済の際にも

事務手数料を支払わなければならないケースもありますので、契約前によく確認しておきましょう。

 

ローン保証料

ローン保証料とは、保証会社が貸し倒れになってしまった場合に備えて取っておく保証料のことです。

一括で支払うなら融資総額の2%、金利上乗せで支払う場合は年0.2~0.3% 程度に設定されています。

 

火災保険料(地震保険料)

不動産オーナーになる際、気になってくるのが火災保険です。

火災保険料は、会社によってあまり大きな違いがありません。

また、地震保険に加入するためにも火災保険に加入する必要があるという側面もあります。

地震保険は単独で加入することができません。

ただでさえ地震や台風などの自然災害の多い日本では、

地震保険・火災保険には入っておくほうが安全です。

 

頭金④清算金

売主が既に支払った費用、例えば毎年1月1日時点の所有者に

課税される固定資産税・都市計画税や、

毎月支払う管理費・修繕積立金について、日割り計算で請求されることがあります。

 

【まとめ】中古ワンルームマンション投資をはじめよう

中古ワンルームマンション投資の頭金

いかがでしたでしょうか?

 

中古ワンルームマンション投資の頭金の項目と目安について見てきました。

あらためて、まとめてみます。

4つの頭金と金額の目安

費用の項目:①仲介手数料 ②登記費用 ③銀行融資諸費用 ④清算金

金額の目安:物件価格の5~10%程度

 

中古ワンルームマンション投資の頭金は物件価格が決まれば、

あらかじめ予測を立てられる項目が多いです。

 

不動産会社の担当者へもヒアリングをし、しっかりと試算して、

自分がどれくらい負担すれば安定した運用が可能になるのか理解して、

中古ワンルームマンション投資の計画を立てましょう。

 

参考までに、僕が物件を購入した会社を紹介します。

2戸所有していますが、2戸とも、不動産会社所有の物件を購入したため

仲介手数料もかからず、初期費用を抑えられました。

中古ワンルームマンション投資
中古ワンルームマンション投資は儲かる?【投資後1年の実績を公開】

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まずは、物件探しに向けて、相談することが大切です。

投資に興味がある人は、まずは登録してみましょう。

 

僕が投資した不動産会社2社

①株式会社日本財託

東京のワンルームマンション投資の老舗で実績が豊富です。

2020年6月現在99.14%の入居率を誇っています。

社員の人もワンルームマンション投資を皆さん実践されていて

実例も豊富で、相談もしやすいので、

一戸目の物件は、こちらの会社で購入しました。

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②株式会社リンクス

大阪に特化したワンルームマンション投資の会社です。

代表が下記の著書を出しており、考え方に共感し

大阪の2戸目の物件は、こちらにお願いしました。

改訂版 ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術

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