不動産投資

【どうする?】ワンルームマンション投資の出口戦略

ワンルームマンション投資をしたいけど、

出口戦略ってどうするの?

売るの?最後までもつの?

どうしたらいいんだろう

 

ワンルームマンション投資をするときには、

・物件価格はいくらか?

・利回りがいくらか?

・毎月どのくらい家賃収入があるのか?

そんなことを考えると思います。

 

ですが、それ以上に大切なのは出口戦略です。

 

出口戦略とは、ワンルームマンションに投資したあと、

最終的に、その物件をどうするのか?ということです。

 

僕も、中古のワンルームマンションを3戸投資していますが、

ここについては、なかなか明確な方針を定めている情報がありませんでしたが、

出口戦略をしっかり示してくれる本がありました!

 

低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人

この本によると、出口戦略は、

①ワンルームマンションを売却する

②ワンルームマンションを最後まで持つ

ということです。

 

ま、当たり前といえば当たり前なのですが、

こちらについて今回は詳細を見ていきたいと思います。

 

最後まで見てもらえれば、ワンルームマンション投資での

出口戦略をイメージができて、その出口に向かうことのできる

物件探しのヒントが得られるはずです。

 

 

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出口戦略①ワンルームマンションを売却する

ワンルームマンション投資の出口戦略

一つ目の出口戦略は、ワンルームマンションを売却するということです。

不動産を売却するときにもコストがかかります。

いざという時に、困らないように、最低限の費用を覚えておきましょう。

 

売却時のコスト①仲介手数料

不動産の売却で、仲介会社を利用した場合には、

売却価格に対して3%程度の仲介手数料が発生します。

 

たとえば1000万円で売却となったら30万円となります。

 

なお、オーナーからそのまま物件を買い取ってくれる会社の場合は、

この仲介手数料はかかりません。

 

このあたりは、物件の状態や、いつまでに売りたいのか?などで販売する先が変わります。

 

売却時のコスト②不動産譲渡時の税金

土地や建物の譲渡による所得は、他の所得と合計せずに、

分離して課税する分離課税制度が採用されています。

 

具体的には「取得の日から譲渡の年の1月1日までの期間」を境に、

・5年を超える場合は長期譲渡所得として売却益の20.315%

・5年以下の場合は短期譲渡所得として売却益の39.63%

の税金がかかります。

 

短期でのワンルームマンションの売却という出口戦略では、

とても高額な税金がかかりますので、所有期間を間違えないようにしましょう。

 

わかりやすい覚え方としては、購入してからお正月を

・6回経過したら長期譲渡所得

・5回以下の場合は短期譲渡所得

となります。

 

出口戦略②ワンルームマンションを最後まで持つ

 

ワンルームマンションの出口戦略は「売却」と「最後まで持つ」

の2つありますが、今回ご紹介している本での回答としては

「東京23区のワンルームマンションであれば最後まで持つ」と明確に回答されています。

その理由を見ていきましょう。

 

東京23区のワンルームマンションの出口戦略

東京23区内の最寄駅から徒歩10分以内のような

賃貸需要のあるマンションであれば、家賃の変動はあっても

マンションの寿命が尽きるまで持ち続けることで、

物件価格をはるかに超える家賃収入が得られます。

 

築10年の1800万の1Rの場合

・手取り利回り4.5%で年間家賃収入81万

・マンションの寿命は一般的に60年

・残り50年で4050万円の総収入になる

 

家賃の変動や、空室はあると仮定しても、

一般的な寿命の60年まで持ち続ければ

購入した物件価格の2倍以上の収入は得られる可能性があります。

 

東京23区の築60年前後の物件の賃貸価格は6~8万円

この情報の信ぴょう性を実際にスーモを使って確かめたところ、

そこそこ良い値段で募集がかかっていたので、

東京23区のの賃貸需要の強さを感じました。

築57年 お花茶屋駅徒歩3分 1K 19平米 6万円
築64年 押上駅徒歩5分 1R 25平米 7.8万円+3000円
築56年 蒲田駅徒歩9分 1K 20平米 6万円+3000円
築57年 武蔵小山駅徒歩10分 1K 21平米 5.9万円
築58年 西日暮里駅徒歩7分 1R 23平米 7.7万円+2000円

もちろん、これから30年、40年、50年たったときには、

人口も一気に減りますが、単身世帯が増えたりする中で、

東京23区についてはこの傾向は変わらないと推計されています。

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空室をしっかり埋めてくれる管理会社と手を組んで、

ワンルームマンションを寿命まで持ち続けることは

非常に価値があると実感しています。

 

東京23区のワンルームマンションの寿命がきたら建て替えも検討

とはいえ、60年が経過して、マンションの寿命が来てしまったらどうなるのか?

 

エリアにもよりますが、これからもその土地で

賃貸経営が見込める有望エリアであれば、建て替えの選択肢があります。

 

さらに、東京23区内では、マンションの寿命が来る雨に

建て替えられて生まれ変わるケースも出てきています。

 

こうした建て替え需要が出るのも「東京ならでは」です。

東京は常に、再開発され、街が生まれ変わり続けています。

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そんなエリアでワンルームマンション投資をしておけば、

出口戦略はよりよい形で舞い込むこともあるのでしょう。

 

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【まとめ】ワンルームマンション投資の出口戦略

ワンルームマンション投資の出口戦略

いかがでしたでしょうか?

 

今回は、ワンルームマンション投資の出口戦略についてまとめました。

あらためて、出口戦略は、

①ワンルームマンションを売却する

②ワンルームマンションを最後まで持つ

の2つとなります。

 

ただ、いずれにしもて、利益を得るには

「賃貸需要がある立地であること」が条件です。

 

この長期的に賃貸需要のある立地でさえあれば、

どんな出口戦略だとしても利益は得られるでしょう。

 

この立地さえこだわりぬけば、

ワンルームマンション投資での成功はほぼ約束されたようなものです。

だからこそ、しっかり立地を選んでいきましょう。

 

ちなみに、僕は東京の物件は「日本財託」という不動産投資会社から購入しました。

 

日本財託は、東京の中古ワンルームマンションに特化しており、

空室率も非常に低く、マンションオーナーの見方となってくれる存在です。

 

不動産投資初心者向けにセミナーも開催しているので

ワンルームマンション投資に向けて興味がある人は、

まずは、セミナーに参加して、相談してみると良いでしょう。

日本財託の不動産セミナーに申し込む>

 

ワンルームマンション投資に向けても、

大切なのは、まずはアクションです。ぜひ、行動してみましょう。

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