不動産投資

ワンルームマンション投資|大阪市西区の家賃の相場や推移を調べてみた

ワンルームマンションに投資しようと思おうけど、

大阪市西区って、どうなんだろう?

 

ワンルームマンション投資をするときに、

あなたが選ぼうとしている物件の家賃の相場や

今後の推移など、どうなんだろう?と不安になりますよね。

 

僕も、ワンルームマンション投資を3戸投資していますが、

不動産の知識がなかったり、土地勘がなかったりすると、

「ほんとうに投資していいのかな?」と迷いました。

 

ワンルームマンション投資の目的はいろいろありますが、

基本的には「長期的な家賃収入」を狙うことが多いです。

 

そこで大切なのは

20年、30年、40年たっても、家賃が下落しすぎないこと

になります。

 

つまり、見るべきは、家賃の推移予測です。

 

そこで、今回のブログ記事では

・大阪市西区とはどんなエリアなのか?

・大阪市西区の家賃の推移予測は?

について、調べたものをお伝えします。

 

僕も7年間、大阪市西区に住んでいて、とても好きな街ですし、

実際に、ワンルームマンションを投資しているエリアでもあります。

 

今回のブログ記事を、最後まで見てもらえれば

大阪市西区でのワンルームマンション投資の未来予測が、

なんとなく立てられるようになるはずです!

 

 

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大阪市西区はどんなエリア?

大阪市西区

あなたがワンルームマンションの投資をしようとしている

エリアはどんな場所なのでしょうか?確認してみましょう。

 

オシャレなエリアとモノづくりのエリアの融合

大阪市西区はその名の通り、市内の西側に位置するエリア。

大阪市西区

引用:グーグルマップ

西区のちょうど真ん中を、木津川が流れています。

 

川の東側は、オフィスやおしゃれなショップが並び

にぎやかで、特に堀江エリアは若者に人気です。

川の西側は、製造業や物流業が集中しています。

 

主要な駅は、九条駅をはじめ、阿波座駅、四ツ橋駅などで、

プロ野球の京セラドームが有名ですね。

 

大阪市西区は世帯数の伸びが大阪市内でトップ

ワンルームマンション投資をする場合、

ターゲットとなる単身者が多い地域であれば

空室リスクを抑えることができます。

 

下の表は、平成30年~令和元年への世帯数の増加と、1世帯あたりの人数です。

世帯数 増減率% 1世帯あたり人数
北区 82,657 2.8 1.65
福島区 55,400 3.1 1.87
中央区 64,643 3.1 1.56
西区 59,847 3.6 1.72
天王寺区 41,099 2.6 1.97
浪速区 52,348 3.5 1.43
大阪市 1,437,612 1.7 1.91

出典:「大阪市の推計人口年報(令和元年)」

この表から、大阪市西区は、世帯の増減率が主要6区でトップであり、

1世帯あたりの人数も1.72人と、単身者が多いこともわかります。

大阪市西区だけでなく、大阪中心6区は単身者が多く、

ワンルームマンション投資をするには最適といえます

 

大阪市西区の家賃の推移予測

大阪市西区

大阪市西区の家賃の推移予測を見てみましょう。

 

予測にあたっては、スーモの賃貸にて、

・大阪市西区

・最寄駅から徒歩10分以内

・間取り:1R、1K

・占有面接:20~25平米

という条件で、築5年、10年、20年、30年、40年で

各築年数ごとに3件ずつ現在の募集家賃を調べてみました。

 

そうすることで、大阪市西区のワンルームマンションの

今後の家賃相場や下落率などが見えてくるのです。

 

築5年の家賃は6.8万円~7万円

大阪市西区の築5年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築5年 11階/15階 阿波座駅徒歩6分 1K 22.4平米 5.9万円+10000円
築5年 3階/12階 西長堀駅徒歩8分 1K 24.1平米 6.2万円+8000円
築6年 3階/9階 九条駅徒歩8分 1K 21.8平米 6.2万円+6000円

築10年の家賃は6.45万円~8.1万円

大阪市西区の築10年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築10年 7階/11階 桜川駅徒歩7分 1K 24平米 7万円+10000円
築10年 2階/11階 西大橋駅徒歩3分 1K 23.6平米 6.1万円+10000円
築10年 5階/10階 阿波座駅徒歩4分 1K 21.4平米 5.75万円+7000円

築5年の物件の家賃より、高くなってしましました・・・

物件の選定をミスしてしまったかもしれませんが、

築10年程度までは、家賃が維持されるのでしょう。

築20年の家賃は5万円~6.8万円

大阪市西区の築20年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築20年 6階/11階 本町駅徒歩4分 1K 24平米 6.3万円+5000円
築20年 4階/4階 西大橋駅徒歩5分 1K 22.4平米 5万円
築21年 6階/6階 九条駅徒歩7分 1K 23.1平米 5万円+5000円

築20年になると、5万円台の家賃も出てきますね。

築30年の家賃は4.9万円~5.6万円

大阪市西区の築30年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築30年 5階/14階 西長堀駅徒歩1分 1K 21.4平米 5.1万円
築30年 5階/11階 阿波座駅徒歩7分 1R 21.9平米 5万円+6000円
築31年 5階/8階 九条駅徒歩4分 1K 21平米 4.3万円+6000円

家賃4万円台に突入です。

築40年の家賃は4.7万円~5.3万円

大阪市西区の築40年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築40年 3階/15階 阿波座駅徒歩3分 1R 20.7平米 3.9万円+8000円
築40年 4階/7階 西大橋駅徒歩4分 1R 23平米 4.5万円+5000円
築42年 6階/11階 阿波座駅徒歩1分 1K 21平米 4.7万円+6000円

築30年程度と、ほぼ変わらない家賃相場のようですね。

大阪市西区の家賃相場の推移

ということで、ここまで見てきた家賃推移をまとめてみます。

築年数 3つの物件の平均家賃 築5年からの下落率
築5年 6.9万円 -
築10年 7.2万円 4.3%アップ
築20年 5.8万円 15.9%
築30年 5.2万円 24.6%
築40年 5.0万円 27.5%

築5年から、築40年で、価格は72.5%まで落ちています。

つまり、家賃の下落率は27.5%となります。

 

僕も、大阪市西区にて、築6年のワンルームマンションの投資をしています。

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いまは家賃が67000円ですが、下落率が27.5%だとすると、

35年後のローン完済時には、家賃が49000円になる予測ですね。

 

毎月のローンは49,707円の元利均等返済のローンなので、

このままいくと、ローンで毎月赤字になりますね。

さらに、管理費や修繕積立金もあるので、

繰り上げ返済をしていかないとヤバイな、と感じました(笑)。

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これは、あくまでもスーモから3件ずつサンプルしたデータであり、

正確ではないですが、とはいえ、この程度の下落率は妥当なラインでしょう。

最寄駅を限定して、調査し、5件程度のピックアップをすると、もっと妥当かもしれません。

 

ぼくが持っている物件が阿波座駅なので、次は阿波座駅のみで、やってみようと思います。

 

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【まとめ】大阪市西区のワンルームマンション投資

大阪市西区

いかがでしたでしょうか?

 

このように、インターネット上の情報の見方を買えるだけで、

なんとなく、未来の家賃相場が見えてきて算段がたちますね。

 

大阪市西区というエリアは再開発も進んでいて、

ファミリータイプのマンションも多くできてきて、

とても住みやすいエリアになっています。

 

これから大阪は万博も開かれ、より開発が進みます。

今後の大阪の動向にも注目しながら、

ワンルームマンション投資を計画的にしていきましょう。

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