不動産投資

【2020年10月】大阪の中古ワンルームマンション投資してみた

管理人 akira

こんにちは!管理人のakiraです。

2020年10月に大阪市西区にて、

中古ワンルームマンションを投資用に購入しました。

今回は、こちらについてご報告です。

 

ということで、資産運用に向けて、

僕は、不動産投資をしています。

 

不動産と言っても、いろいろありますが、僕は

「中古ワンルームマンション投資」に取り組んでおり、

今回で3戸目の購入となりました。

中古ワンルームマンション投資
30代でワンルームマンションの不動産投資を始めた理由

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このブログを見ている人は、

中古ワンルームマンション投資をしたいけど、

実際どうなの?という人が多いと思います。

 

そこで、今回のブログ記事では、

この2020年10月におけるコロナ禍において、

・中古ワンルームマンション投資は実際買いなのか?

・中古ワンルームマンション投資をなぜ大阪でしたのか?

そんなことについて解説します。

 

今回のブログ記事を見てもらい、

少しでも、投資の判断材料にしてもらえればと思います。

 

 

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2020年10月に大阪の中古ワンルームマンション投資した物件

大阪の中古ワンルームマンション投資

まずは、どんな中古ワンルームマンション投資をしたのか?について紹介します。

物件価格 1,560万円
自己資金 30万円(ローン1,530万円)
エリア 大阪市西区
最寄り駅 最寄り駅から徒歩3分
築年 2015年
間取り 1k 約21平米
なぜ買ったのか? 築浅で、大阪市西区と立地がよく、最寄り駅からも徒歩3分のため。

次に、月間の収支表を見てみましょう。

物件価格 1,560万円
家賃 67,000円/月
管理費 5,100円/月
修繕積立金 1,600円/月
管理委託費 3,000円/月
ローン 49,707円/月
収支 7,593円/月

毎月、67,000円の家賃収入となりますが、

コストやローンを引くと、毎月手取り家賃7,593円となります。

これを年間の収支にしてみましょう。

物件価格 1,560万円
年間収入(A) 804,000円
年間支出(B) 712,884円
実質収入(AーB) 91,116円

年間の実質の手取り家賃は、91,116円となりますね。

 

実際には、こちらから

・不動産取得税が初年度に10万円程度

・固定資産税、都市計画税が毎年4~5万円程度

ひかれますので、初年度は赤字となり、

その後も4万円程度の黒字となる予定です。

サラリーマンの不動産投資
サラリーマンの不動産投資はワンルームマンション投資がオススメです

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2020年のコロナ禍で中古ワンルームマンション投資はどうなのか?

大阪の中古ワンルームマンション投資

コロナ禍におけるワンルームマンション投資については、

「問題なく、むしろ買い相場である」というのが個人的見解です。

 

じゃないと買わないですよね(笑)。

 

実際に、僕も、このコロナ禍で不動産会社3社ほどと商談をしました。

また、その他不動産関係の知人や情報から「買いである」と判断しました。

 

その理由としては

・家賃の下落については影響が少ない

・家賃下落がないので、物件価格も下がらない

・低金利が続いているので借金をしやすい

・経済悪化懸念で長期的に融資が厳しくなる懸念がある

などです。

 

詳しく知りたい人は、こちらを参考にしてください。

コロナ禍のワンルームマンション投資
コロナ禍におけるワンルームマンション投資の相場はどうなっている?

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もともと、少子高齢化にあたって、

都市の単身需要は、今後も継続するという予測があります。

 

その中で、家族世帯の移住などは、コロナによって騒がれましたが、

単身世帯においては、そのような流れになっていません。

ですから、家賃は下がらず、物件価格も変わらないのです。

 

さらに低金利は続いておりローンはしやすい状況ですが、

一方で不景気になり融資の審査が厳しくなっていくことが考えられるので、

そうなると、買いやすそうな今、買おう、ということで判断しました。

 

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なぜ大阪の中古ワンルームマンション投資なのか?

大阪の中古ワンルームマンション投資

それでは、中古ワンルームマンション投資を、

なぜ大阪で購入したのか?について解説します。


大阪中古ワンルームマンションの価格は東京の約半分【同じ予算で2戸買える】

大阪の中古ワンルームマンション投資の最大の魅力は

「東京の物件に比べて価格が非常に安い」ということです。

 

たとえば、大阪、東京の中心部の中古ワンルーマンションにおいて

「築10年未満、面積20〜25平方メートル前後」の条件だと、

一般的に、このようになります。

大阪と東京の物件価格の違い

大阪市中心部:1300万〜1600万円

東京都心部:2500万〜3000万円

 

つまり、大阪なら東京の約半分の価格で中古ワンルームマンションが買えるわけです。

この手ごろ感に惹かれて、投資に踏み切りました。

 

大阪の経済力はシンガポールより上

大阪の経済の実力について見てみましょう。

大阪の経済力

①人口:884万人(全国3位)

②府内総生産:40兆700億(全国3位)

③企業数:12万4831社(全国2位)

出典:大阪府「統計情報」「大阪府民経済計算」総務省統計局「経済サンセス基礎調査」

府内総生産は、シンガポールやフィリピン、デンマークなども上回っており

一国の経済規模よりも大きいのです。

 

さらに、大阪には長期にわたって大阪経済の底上げになる

3つのプロジェクトが進行しています。

大阪3つの巨大プロジェクト

①2025年大阪万博

来場者数2800万人、経済効果も2兆円を見込む

②カジノを中心とした統合型リゾート誘致

実現すれば年間数兆円規模を予測

③「うめきた」都市開発

国家戦略特区として外国企業を誘致

 

このように、東京に負けず劣らず、

政府の肝いりによる巨大プロジェクトが動いています。

さらに、リニアモーターカーも2040年代には、

開通する見込みで、将来性も十分です。

 

これらの再開発によって、大阪経済が伸びることで、

ワンルームマンションをはじめとする賃貸需要は

今後も安定し続けるでしょう。

 

大阪市の中心6区はワンルームマンションを求める単身世帯が増えている

ワンルームマンション投資をする場合、

ターゲットとなる単身者が多い地域であれば

空室リスクを抑えることができます。

 

下の表は、平成30年~令和元年への世帯数の増加と、1世帯あたりの人数です。

世帯数 増減率% 1世帯あたり人数
北区 82,657 2.8 1.65
福島区 55,400 3.1 1.87
中央区 64,643 3.1 1.56
西区 59,847 3.6 1.72
天王寺区 41,099 2.6 1.97
浪速区 52,348 3.5 1.43
大阪市 1,437,612 1.7 1.91

出典:「大阪市の推計人口年報(令和元年)」

この表からも、世帯数の増加と、1世帯当たりの人数から

大阪中心6区は単身者が多く、ワンルームマンション投資をするには最適といえます

 

この背景には、法人需要が高いということも理由の一つです。

 

大阪中心6区には、大学などがほとんどなく学生より

相対的に法人需要が高く、企業が社宅代わりに

ワンルームマンションを借り上げて、単身社員に提供しているのです。

 

法人であれば、比較的長期にわたって賃貸契約を

結んでもらえるので、その分、空室リスクも減りますし、

滞納問題も発生しません。

 

このような理由から大阪中心六区や、

新幹線が止まる「新大阪」はワンルームマンション投資には

とても素晴らしい環境が整っていると言えるのです。

 

他にも、大阪の魅力はあるので、もっと詳しく知りたい人は

こちらの記事を参考にしてください。

大阪中古ワンルーマンション投資
中古ワンルーマンション投資は大阪で決まり!東京より魅力的な理由を解説します。

続きを見る

 

【まとめ】大阪の中古ワンルームマンション投資

大阪の中古ワンルームマンション投資

ということで、今回は、2020年10月に

僕が、大阪でワンルームマンション投資をしたので、

その報告と、投資背景について、お伝えしました。

 

このタイミングでの投資について、正しかったか?

がわかるのは、10年以上先になると思いますが、

正解にできるように、進めていきたいと思っています。

 

中古ワンルームマンション投資は、

1戸だけだとリスクも大きいですが、

今回で僕は3戸目の購入となりました。

 

東京に1戸、大阪に2戸という状況です。

 

中古ワンルームマンション投資の最大のリスクは

「空室リスク」ですが、3戸あれば、

1戸が空室となっても、その他2戸でなんとか収支は保てるかと思います。

 

さらに、日本は震災国なので、そのあたりの

リスク分散としても、エリアを分けて取り組んでいます。

 

また、今後の計画としては2戸ほどを

繰り上げ返済で予定より、はやめに完済して、

家賃収入をまるまる借金返済につぎ込んで、

ローンのない状態を目指していくのです。

中古ワンルームマンション投資
中古ワンルームマンション投資では複数所有しよう【初心者向けにメリットを解説】

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まだまだ、僕の計画は動き出したばかりです。

今後も不定期に不動産投資状況を報告していきたいと思いますし

Twitterでも発信していきたいと思いますので、フォローもよろしくお願いいたします!

 

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