不動産投資

中古ワンルーマンション投資は大阪で決まり!東京より魅力的な理由を解説します。

2020年7月15日

中古ワンルームマンション投資を大阪で考えています。

大阪の将来性や発展の可能性はどうなんだろう?

大阪のどこのエリアを買うべき?

 

不動産投資に注目が集まる中で、東京だけでなく、

大阪エリアでも投資を始める人が増えています。

 

僕自身も、中古ワンルーマンション投資をしていますが、

東京と大阪に物件を所有しています。

 

大阪には仕事で8年間住んでいたので、土地勘もありますし、

ワンルームマンション需要が高まっているのも肌で感じており

大阪に投資をしていますし、むしろ東京よりも良いのでは?と感じています。

 

とはいえ、大阪に土地勘やなじみがない人は、

投資をしたくてもピンとこないかもしれません。

 

そこで、今回のブログの記事では、

大阪での中古ワンルーマンション投資を検討している人に向けて

・大阪のワンルームマンションは、東京に比べてなぜ有利なのか?

・大阪の経済や人口は今後どうなっていくのか?

・大阪で不動産投資をはじめるには?

そんなことについてお伝えしていきます。

 

大阪での投資の利点や物件探しの最初のステップがわかりますので、

最後まで、ぜひご覧ください。

 

 

スポンサードサーチ

東京ではなく大阪で中古ワンルームマンション投資をする理由

大阪中古ワンルーマンション投資

まずは、なぜ大阪で不動産投資をするべきなのか?

詳しく見ていきましょう。

 

大阪中古ワンルームマンションの価格は東京の約半分【同じ予算で2戸買えます】

大阪の中古ワンルームマンション投資の最大の魅力は

「東京の物件に比べて価格が非常に安い」ということです。

 

たとえば、大阪、東京の中心部の中古ワンルーマンションにおいて

「築10年未満、面積20〜25平方メートル前後」の条件だと、

一般的に、このようになります。

大阪と東京の物件価格の違い

大阪市中心部:1300万〜1600万円

東京都心部:2500万〜3000万円

 

つまり、大阪なら東京の約半分の価格で中古ワンルームマンションが買えるわけです。

 

大阪でワンルームマンションを2戸買えばリスクの分散もできる

価格が安い大阪の中古ワンルームマンションなら、

東京では1戸しか買えない予算でも、2〜3戸を購入することも可能です。

 

年収500万円以上のサラリーマンや公務員の場合、

投資用不動産に対する融資の与信枠は約4000万〜5000万円ですが、

この枠を目いっぱい使ったとしても、東京で買えるのはせいぜい1〜2戸。

しかし、大阪の物件なら3〜4戸購入することもできるのです。

 

2戸以上の物件を取得するといくつかのメリットがあります。

2戸以上の物件を持つメリット

・家賃収入が増える

・空室リスクを分散できる

・家賃下落リスクを分散できる

 

たとえば、入居者が退去した場合、1戸しかワンルームマンションを

持っていないと、家賃収入はたちまちゼロになってしまいます。

しかし2戸所有していれば、家賃収入は半減しますが、ゼロにはなりません。

 

さらに3戸所有すれば、そのうちの1戸が空いたとしても、

満室で得られるはずの家賃収入の3分の2を確保することができます。

 

つまり、所有する物件の数が多ければ多いほど、

空室になったときの収入ダウンを抑えられるのです。

 

このようなメリットを考えても、より多くの物件を取得できる大阪のほうが、

ワンルームマンション投資に向いていると言えるのではないでしょうか。

 

大阪のワンルームマンション価格は建物が7割でリスクが低い

なぜ、これほどまでに、大阪は中古ワンルーマンションを安く買えるのでしょうか?

それは大阪は東京に比べて土地が安いからです。

 

物件の価格は、東京も大阪もほとんど変わりませんが、

土地が東京もよりも安い分だけ、

大阪の物件価格の約7割が建物価格となり、

結果、物件全体の価格がおさえられるのです。

 

ちなみに、物件価格に占める建物価格の割合が大きい方が

減価償却できる割合も高まるので、節税メリットも生まれます

 

その意味でも、建物価格の割合が高い大阪のワンルームマンションのほうが、

東京の物件よりも、有利だと言えます。

 

さらに、大阪の物件価格は東京の半額程度なので、

物件にかかる固定資産税や不動産取得税も大阪は東京の半額程度で済みます。

 

大阪は今後発展する?ワンルームマンション投資をするべきエリアなの?

大阪中古ワンルーマンション投資

大阪の物件が、東京に比べて有利な点は見えてきました。

とはいえ、不動産は30年以上、家賃収入を狙っていきますので、

今後の経済動向や、人口の増減も、不動産投資では考える必要があります。

 

ここでは、大阪の将来性や今後の発展について見ていきましょう。

 

GDPはシンガポールよりも上【知られざる大阪の経済力】

まずは、大阪の現在の経済の実力について見てみましょう。

大阪の経済力

①人口:884万人(全国3位)

②府内総生産:40兆700億(全国3位)

③企業数:12万4831社(全国2位)

出典:大阪府「統計情報」「大阪府民経済計算」総務省統計局「経済サンセス基礎調査」

 

人口では、2019年時点で東京、神奈川につづき全国3位で、

経済規模も、東京、愛知に次いで、全国3位です。

 

大阪府のGDPにあたり府内総生産は、

シンガポールやフィリピン、デンマークなども上回っており

一国の経済規模よりも大きいのです。

 

大阪経済の今後の発展は?【3つの巨大プロジェクト】

大阪には長期にわたって大阪経済の底上げになる

3つのプロジェクトが進行しています。

大阪3つの巨大プロジェクト

①2025年大阪万博

来場者数2800万人、経済効果も2兆円を見込む

②カジノを中心とした統合型リゾート誘致

実現すれば年間数兆円規模を予測

③「うめきた」都市開発

国家戦略特区として外国企業を誘致

 

このように、東京に負けず劣らず、

政府の肝いりによる巨大プロジェクトが動いています。

さらに、リニアモーターカーも2040年代には、

開通する見込みで、将来性も十分です。

 

これらの再開発によって、大阪経済が伸びることで、

ワンルームマンションをはじめとする賃貸需要は

今後も安定し続けるでしょう。

 

スポンサードサーチ

大阪で中古ワンルームマンション投資をするなら人口増の中心6区を選ぼう

大阪中古ワンルーマンション投資

中古ワンルームマンション投資のリスクはいくつかありますが、

もっとも注意したいのが「空室リスク」です。

 

空室を防ぐには、物件選びも大切ですが、

なにより入居者が常に確保できるような「立地」です。

 

そこで、大阪ではどのエリアがよいのか?詳しく見ていきましょう。

 

人口減少時代に大阪中心6区は人口が増えている

大阪でワンルームマンション投資をするなら、

大阪中心6区(北・福島・中央・西・天王寺・浪速)から選んでいきましょう。

 

こちらのマップは、平成30年の大阪市の区別の人口増減率です。

黒いエリアが人口が2%以上増えているエリアですが中心6区に固まっています

大阪市 区別人口増減率

大阪市人口増減マップ

出典:「大阪市の推計人口年報(令和元年)」

下の表は、平成28年~30年の大阪市の区別の人口が増えた人数です。

やはり、中心6区の人口の増加人数が多いです。

平成28年 平成29年 平成30年
北区 3429 北区 3711 北区 3165
西区 2145 西区 2770 中央区 2467
浪速区 1349 淀川区 1862 西区 2296
淀川区 1268 中央区 1656 福島区 1740
東成区 1148 福島区 1515 浪速区 1734
天王寺区 1082 東成区 976 天王寺区 1623
福島区 1029 天王寺区 805 阿倍野区 1285

出典:「大阪市の推計人口年報(令和元年)」

このような傾向は日本の人口がピークだった2009年以降も続いており、

大阪市全体でも毎年0.2~0.4%ずつ人口が増えています。

 

これは、先でも紹介しましたが、大阪が西日本の中心地として、

近畿や中国、四国、九州から人口を受け入れているからです。

さらに、今後の発展に向けても、巨大プロジェクトの影響で

よりこの傾向は続いていくと考えられています。

 

ワンルームマンションを求める単身世帯が増えている

ワンルームマンション投資をする場合、

ターゲットとなる単身者が多い地域であれば

空室リスクを抑えることができます。

 

下の表は、平成30年~令和元年への世帯数の増加と、1世帯あたりの人数です。

世帯数 増減率% 1世帯あたり人数
北区 82,657 2.8 1.65
福島区 55,400 3.1 1.87
中央区 64,643 3.1 1.56
西区 59,847 3.6 1.72
天王寺区 41,099 2.6 1.97
浪速区 52,348 3.5 1.43
大阪市 1,437,612 1.7 1.91

出典:「大阪市の推計人口年報(令和元年)」

この表からも、世帯数の増加と、1世帯当たりの人数から

大阪中心6区は単身者が多く、ワンルームマンション投資をするには最適といえます

 

この背景には、法人需要が高いということも理由の一つです。

 

大阪中心6区には、大学などがほとんどなく学生より

相対的に法人需要が高く、企業が社宅代わりに

ワンルームマンションを借り上げて、単身社員に提供しているのです。

 

法人であれば、比較的長期にわたって賃貸契約を

結んでもらえるので、その分、空室リスクも減りますし、

滞納問題も発生しません。

 

このような理由から大阪中心六区や、

新幹線が止まる「新大阪」はワンルームマンション投資には

とても素晴らしい環境が整っていると言えます。

 

 

大阪で中古ワンルームマンション投資ををするときのオススメの不動産会社

大阪中古ワンルーマンション投資

ここまで、中古ワンルーマンション投資をするなら、

立地が抜群で、空室の不安もない、大阪中心6区がベストである、

ということをお伝えしてきました。

 

とはいえ、ワンルームマンション投資をして安定収入を得るために、

もう一つ、重要視しなければいけない点があります。

 

それは「いかに、空室期間を短くするのか?」です。

 

ワンルームマンションでは、入居者が数年に一度入れ替わります。

こういったときに、個人大家では、入居付けがなかなか大変なのです。

そこで、物件購入後に、こういった管理をしてくれる不動産管理会社と

しっかりパートナーを組む必要があるのです。

 

そこでここでは、具体的に、管理会社の選びのポイントを3つ紹介していきます。

 

管理会社選びのポイント①空室を素早く解消してくれる

ワンルームマンション投資で大切なのは、

家賃収入が毎月滞りなく入ってくることです。

ですから、空室期間をいかに短くできるか?がポイントですが、

信頼をおける管理会社であれば「入居率」を公表しています。

95%以上の入居率が一つの目安となります。

 

管理会社選びのポイント②入居者対応に強い

マンションに住んでいると、「エアコンの調子が悪い

水道が出なくなった、トイレが詰まった、鍵がなくなった」

など、色んなトラブルがでてきます。

 

管理会社が、迅速に対応して、満足度を上げてもらうことが

結果、住み続けてもらうためのポイントにもなります。

そういう意味で24時間365日対応できる体制かどうか?

など確認しておく必要があります。

 

管理会社選びのポイント③安定した経営状況である

ワンルームマンション投資では、数年、数十年と

マンションを維持し続けていくので、

管理会社も、継続的に事業をしている安定した経営状態が望ましいです。

・財務面が安定しているのか

・管理戸数や、オーナー数が毎年増えているのか

など、管理会社の業績などもチェックしておきましょう。

 

中古ワンルームマンション投資オススメの管理会社2社

上記の視点で、大阪でのワンルームマンション投資をする際に、

オススメの不動産会社を2社紹介します。

 

どちらの会社も、マンション販売と賃貸管理をしているので、

会社側が管理しにくい(オーナーの不利になる可能性のある)物件を

紹介するようなことはないので安心です。

 

①株式会社リンクス

大阪に特化したワンルームマンション投資の会社です。

代表が下記の著書を出しており、考え方に共感し

大阪の物件は、こちらにお願いしました。

改訂版 ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術

 

\登録はこちらをクリック/

リンクス・個別相談

 

②株式会社GA technologies

テクノロジー×不動産で、業界を革新している会社です。

マザーズ上場で、川崎フロンターレのスポンサーと

ミーハーな僕は、次はこの会社で購入したいと検討しています。

 

\登録はこちらをクリック/

【GA technologies】

 

スポンサードサーチ

大阪中古ワンルームマンション投資【まとめ】

大阪中古ワンルーマンション投資

いかがでしたでしょうか?

 

今回は、大阪での中古ワンルームマンション投資に向けて

大阪エリアで不動産投資をするべき理由を見てきました。

 

東京も非常に魅力的なエリアですが、

個人的には、大阪の割合をもっと増やしていこうかな?

と考えています。

 

個人的にも8年間住んでいましたし、

これからの発展の可能性を感じているので、

大阪で手ごろな物件があれば投資していきます。

 

とはいえ、東京もやっぱり気になるという人もいると思うので、

こちらの記事も参考にしてもらえればと思います。

東京23区中古ワンルーマンション投資
東京23区で中古ワンルーマンション投資をするべき3つの理由

続きを見る

 

最後に、僕は現在2戸のワンルームマンション投資をしています。

なぜ、ワンルームマンション投資をはじめたのか?について書いていますので、

こちらも、ぜひご覧ください。

中古ワンルームマンション投資
30代でワンルームマンションの不動産投資を始めた理由

続きを見る

 

スポンサードサーチ




-不動産投資

Copyright© 30代からの自分磨き , 2021 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.