不動産投資

自己資金なしで中古ワンルームマンション投資をはじめる方法

2020年8月14日

中古ワンルームマンション投資をしようと思います!

自己資金がなくても、始められるってきいたけど、

実際どうなんだろう?リスクはあるのかな?

 

中古ワンルームマンション投資は、

少額からはじめられるので、

不動産投資の中でも、リスクは小さいです。

 

とはいえ、1000万円は超える投資なので、

投資初心者としては、怖いですよね。

 

特に「自己資金がない」に惹かれて

中古ワンルームマンション投資を検討する人は、

投資にさけるお金があまりないという人もいると思います。

 

ですから、絶対に失敗は避けたいですよね。

 

そこで、今回のブログ記事では、

・自己資金なしの仕組みについて

・自己資金なしの投資のリスクについて

・初期費用の種類と目安の金額について

解説していきたいと思います。

 

僕も実際に、自己資金10万円程度から

中古ワンルームマンション投資を始めているので、

その事例も用いてお伝えします。

 

 

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自己資金なしでも始められる中古ワンルームマンション投資の仕組み

中古ワンルームマンション投資を自己資金なしで始める

不動産投資をするときは、物件価格以外に、初期費用も必要になります。

ただ、初期費用を含めたローンを組めることもあるので、その内容から確認していきましょう。

 

中古ワンルームマンション投資では初期費用を含めたローンが組める銀行もある

不動産投資のローンで借りられるのは、

通常、融資の対象となる物件の価値で担保された金額だけです。

 

物件価格すべてを融資を受けることをフルローンと言います。

つまり頭金0円でローンを組めることになります。

 

さらに頭金のみならず諸費用をカバーしたオーバーローンが可能な金融機関もあります。

僕も2戸の中古ワンルームマンションを所有していますが、

両方とも諸費用を含めたローンを組んで、実質の自己資金は10万円程度で始めました

 

少額の費用でマンションオーナーになることができましたが、

一方でそれだけ大きなローンを組むということは返済額も大きくなります。

 

初期費用を含めたローンを組んで自己資金10万円で投資をはじめた事例

こちらが実際に僕が所有している物件の月の収支です。

物件A 物件B
ローン総額 1,280万円 1,660万円
家賃 63,000円/月 63,180円/月
管理費など 15,910円/月 9,190円/月
ローン返済額 36,457円/月 45,731円/月
実質収入 10,633円/月 8,259円/月

 

ローンに初期費用を入れると、

ローン総額が大きくなりますが、

それと同時に毎月のローン返済額も大きくなります。

 

中古ワンルームマンション投資をするときに、

確認しなければいけないのは、

毎月の実質収入=手取り家賃です。

 

初期費用をローンに組み込みすぎて、

毎月キャッシュフローが赤字だと意味がありません。

フルローンや自己資金なしでのオーバーローンのリスクは

ここにありますので、気を付けましょう。

 

自己資金はどのくらい入れる?中古ワンルームマンション投資にかかる初期費用と目安

中古ワンルームマンション投資を自己資金なしで始める

中古ワンルームマンション投資にかかる初期費用とは、

投資を始める際、最初にかかる費用のことです。

初期費用の種類と目安を知り、自己資金をどのくらい用意するか?

考えていきましょう。

 

中古ワンルームマンション投資にかかる4つの初期費用と目安

不動産投資における初期費用は大きく4つです。

4つの初期費用

①仲介手数料

②登記費用

③銀行融資諸費用

④清算金

 

たとえば1500万円の物件を購入した場合

このような内訳で約100万円がかかります。

①仲介手数料20万

②登記費用25万円

③銀行融資諸費用40万円

④清算金15万円

 

ただし、購入した中古ワンルームマンションの価格、利用する銀行などによって初期費用は変動します。

おおよその目安として、物件価格の5~10%前後と考えておけばいいでしょう。

 

 

中古ワンルームマンション投資に必要な初期費用の項目

中古ワンルームマンション投資に必要な初期費用の項目を詳細に確認しましょう。

初期費用①仲介手数料

中古物件を購入する際など、投資用の物件購入に

仲介の不動産会社が入る場合には、仲介手数料がかかります。

 

仲介手数料は、不動産の売買契約が成立したときに、

売主との間を仲介した業者に対して成功報酬として支払います。

マンションの売買価格(税抜) 仲介手数料の上限
200万円以下 5%
200万円超~400万円未満 4%
400万円超 3%

売主が不動産会社である場合は、仲介手数料はかかりません。

 

初期費用②登記費用

登録免許税

不動産売買で中古物件を取得する場合、

所有権移転登記という手続きが必要となります。

所有権移転登記費用は、不動産価額の2.0%となりますが、

 

ここでいう不動産価額というのは不動産の購入額ではなく、

固定資産税などの課税計算で使用される不動産の評価額となります。

 

また、不動産投資ローンで物件を購入する場合は、

抵当権設定登記が必要となります。

こちらは借入額に対して0.4%が登録免許税としてかかります。

 

司法書士報酬

登記手続き、取引の立会、抵当権設定、

その他実費などを含めて10万円前後となります。

手続きはどこにお願いしても変わらないものなので、

基本的には報酬が安い事務所を探してお願いすると良いでしょう。

 

初期費用③銀行融資諸費用

印紙税

紙で契約書を交わす場合、印紙税という税金を納める必要があります。

印紙税は契約の金額により異なります。

契約金額 税額
1000万円超~5000万円以下 2万円
5000万円超~1億円以下 6万円

 

ローン事務取扱手数料

ローンを借りる先の金融機関へ支払う事務費用です。

定額制と、ローン総額に対する定率制がありますが、

定額制の場合は3万円前後が相場となっています。

 

また、金融機関によっては、繰り上げ返済の際にも

事務手数料を支払わなければならないケースもありますので、契約前によく確認しておきましょう。

 

ローン保証料

ローン保証料とは、保証会社が貸し倒れになってしまった場合に備えて取っておく保証料のことです。

一括で支払うなら融資総額の2%、金利上乗せで支払う場合は年0.2~0.3% 程度に設定されています。

 

火災保険料(地震保険料)

不動産オーナーになる際、気になってくるのが火災保険です。

火災保険料は、会社によってあまり大きな違いがありません。

また、地震保険に加入するためにも火災保険に加入する必要があるという側面もあります。

地震保険は単独で加入することができません。

ただでさえ地震や台風などの自然災害の多い日本では、

地震保険・火災保険には入っておくほうが安全です。

 

初期費用④清算金

売主が既に支払った費用、例えば毎年1月1日時点の所有者に

課税される固定資産税・都市計画税や、

毎月支払う管理費・修繕積立金について、日割り計算で請求されることがあります。

 

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自分にあった自己資金を用意して中古ワンルームマンション投資をはじめよう

中古ワンルームマンション投資を自己資金なしで始める

いかがでしたでしょうか?

 

今回は、

自己資金なしでも中古ワンルームマンション投資がはじめられるのか?

その場合のリスクや仕組みについて解説してきました。

 

中古ワンルームマンション投資の初期費用は

物件価格が決まれば、あらかじめ予測を立てられる項目が多いので、

その金額に応じて、自己資金の額も検討しましょう。

 

不動産会社の担当者へもヒアリングを、しっかりして、

自分がどれくらい負担すれば安定した運用が可能になるのか理解して、

中古ワンルームマンション投資の計画を立てましょう。

 

まずは、物件探しに向けては、信頼できる不動産会社との出会いが大切です

 

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①株式会社日本財託

東京のワンルームマンション投資の老舗で実績が豊富です。

2020年6月現在99.14%の入居率を誇っています。

社員の人もワンルームマンション投資を皆さん実践されていて

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大阪に特化したワンルームマンション投資の会社です。

代表が下記の著書を出しており、考え方に共感し

大阪の2戸目の物件は、こちらにお願いしました。

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