
中古ワンルームマンション投資をしたいけど、
どうやって不動産の管理会社を選んだらいいんだろう。
みんな良いこと言うしなー。
安いところでいいのかなー。
さて、中古ワンルームマンション投資をするにあたって、
どの会社とパートナーを組むのか?はとても大切です。
なぜなら、不動産投資において最も大きなリスクは
「空室リスク」であり、空室期間が短いかどうか?は
立地とともに、不動産の管理会社の存在が欠かせないからです。
この管理会社の仕事がだらしなくて、
・家賃の滞納がおきる
・入居者のクレームが発生する
・空室が起きてもリフォーム工事が遅い
・入居付けまでの期間が長い
などが起きると、長期的に、オーナーの
資産効率が下がってしまいます。
これでは、良い立地の物件を買ったとしても、
効率の良いマンション経営ができません。
そこで、今回は、中古ワンルームマンション投資で
2030年までに10戸所有を目指す僕が(現在2戸所有)、
信頼できる管理会社を選ぶための5つのポイントを解説します。
結論から、お伝えすると
管理会社の選び方5つのポイント
①購入と管理の両方をできる会社である
②不動産会社の自社仕入の販売物件を購入する
③管理情報が共有され、いつ、だれに聞いてもわかる
④95%以上の入居率を確保し入居率の算出方法もわかりやすい
⑤営業担当も不動産投資をしている
です。
特に、⑤の営業担当も、不動産投資をしているのか?
については、非常に大切ですし、説得力が段違いです。
「あなたも不動産投資をしているのですか?」
この質問は、必ずしてみましょう。
また、最後には、上記のポイントから、
複数の会社と商談をしてきた僕が、
今お付き合いしている2社を紹介しますので、
「ワンルームマンション投資をしよう!」と思う人は
ぜひ、登録してみてください。
目次
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中古ワンルームマンション投資で管理会社を選ぶ5つのポイント
それでは、さっそく、中古ワンルームマンション投資で
管理会社を選ぶポイントをひとつずつ見ていきましょう。
ワンルームマンション投資の管理会社の選び方①購入と管理の両方をできる会社である
ワンルームマンションの購入と管理が
同時にできる会社を選択したほうが、
マンションオーナーとしても、手間がかかりません。
何かトラブルがあったとしても、会社間で
責任のなすりつけ合いにもならないので、
購入と管理を両方できる会社を選びましょう。
ワンルームマンション投資の管理会社の選び方②不動産会社の自社仕入の販売物件を購入する
中古ワンルームマンションは、
・不動産会社の自社仕入れ物件
・不動産会社の仲介物件
の2種類があります。
それぞれ、メリットデメリットを見てみましょう。
メリット | デメリット | |
自社仕入れ物件 | 欠陥が発覚した責任は不動産会社にある | 不動産会社が利益を上乗せでき高いケースもある |
仲介物件 | 掘り出し物にで出会うことがある | 仲介手数料がかかる 欠陥があった場合オーナーがある程度責任を負う |
初期投資の金額も大事ですが、購入物件の
トラブルなどは、より大きな問題になります。
ですから、不動産投資の初心者で、
あなたの物件を見極める実力がないうちは、
不動産会社のフィルターのかかった物件を
購入したほうが無難でしょう。
ワンルームマンション投資の管理会社の選び方③95%以上の入居率を確保し入居率の算出方法もわかりやすい
入居率が高いということは、入居者が退去して、
次の入居者が入るまでの期間が短いことを意味します。
基準としては年間通じて95%以上の入居率があるか?が目安です。
また、退去時の内装工事期間も1週間程度でできないと、
新しい入居者の募集もできないので、機会損失が生まれます。
このようにオーナーの利益を追求してくれる
体制がある会社を選びましょう。
ワンルームマンション投資の管理会社の選び方④家賃滞納保証をしてくれる会社である
期日までに、家賃を入金してくれない入居者もいます。
いくら入居者が払わなくても、管理菓子派がそれを立て替えて
入金してくれる滞納保証がついている会社を選びましょう。
オーナーの予定していたローンの引き落とし期日に、
入金が間に合わないケースが何度もあると、
次のローンの審査に影響が出ることもあります。
ワンルームマンション投資の管理会社の選び方⑤営業担当も不動産投資をしている
不動産会社=押しが強い営業スタイル、
というイメージはないでしょうか?
何度も電話してきて、すぐに会いたい、と言ってくる会社です。
「そんなに良い投資なら、自分も買っているのか?」
この点を確認するのは、とても大切です。
僕が、取引をしている会社の担当者は、
自分たちもワンルームマンション投資をしており、
オーナーとしての立場からもアドバイスをくれるので説得力があります。
そうではなく、営業担当がコロコロかわるような
離職率の高い会社は、「高いノルマで販売して終わり」
のケースも多いです。気を付けましょう。
中古ワンルームマンション投資でオススメ管理会社
いかがでしょうか?
不動産の管理会社を選ぶポイントが見えてきましたか?
上記の5つのポイントで、ワンルームマンション投資をする際に、
僕がお付き合いをしている不動産会社を2社紹介します。
どちらの会社も、マンション販売と賃貸管理をしているので、
会社側が管理しにくい(オーナーの不利になる可能性のある)物件を
紹介するようなことはないので安心です。
①株式会社日本財託
東京のワンルームマンション投資の老舗で実績が豊富です。
2020年6月現在99.14%の入居率を誇っています。
社員の人もワンルームマンション投資を実践されていて
実例も豊富で、相談もしやすいので、
一戸目の物件は、こちらの会社で購入しました。
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②株式会社リンクス
大阪に特化したワンルームマンション投資の会社です。
代表が下記の著書を出しており、考え方に共感し
大阪の2戸目の物件は、こちらにお願いしました。
改訂版 ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術
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中古ワンルームマンション投資では信頼できる管理会社とともにはじめよう
ということで、今回は、中古ワンルームマンション投資での
管理会社を選ぶ5つのポイントを見てきました。
投資をするためには、パートナー探しは必須です。
まずは、情報収集と思って、不動産会社に相談しましょう。
とはいえ、「まだまだ投資に対しての知識がなさすぎる・・」
という人は、初心者のために、まず覚えるべきものとして
収支表の見方と、利回りについて、の記事もありますので、
参考にしてみてください。
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【初心者向け】中古ワンルームマンション投資の収支表の見方を解説
続きを見る
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【初心者向け】中古ワンルームマンション投資の利回りとは?何を見たらいい?
続きを見る
また、知識をつけるには、本から学ぶのが最も効率が良いです。
不動産投資をする前に、本は5冊は買い、読むべきです。
しっかり知識をつけてから、投資をはじめないと
取り返しがつかなくなることもあるからです。
いずれの資産形成を夢見ている人なら、
5冊で1万円程度の投資をいちいちためらっていては、
そもそも投資には向きません。
ここでは、先にオススメした不動産会社の
代表がそれぞれ書いている書籍を紹介しますので、
ぜひ、読んでみましょう。
改訂版 ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術