不動産投資

中古ワンルームマンション投資は儲かる?【投資後1年の実績を公開】

2020年8月5日

中古ワンルームマンション投資を始めたいけど、

実際に、儲かるのかな?

ネットには、儲からないとか、失敗するとか

ネガティブな情報が多いけど、どうなんだろう。

 

ということで、今回はこんな悩みにお答えして、

中古ワンルームマンション投資を2019年から始めた

僕の事例をお伝えします。

 

今回のブログ記事では、中古ワンルームマンション投資での

1~2年目にかけて起きた出来事をまとめたものになっています。

 

正直なところ、「儲かる」という状況にはなっておりませんし、

むしろ1年目の収支は赤字の予測です。

とはいえ、資産が増えたり、収入が自然と入ってきたりと

投資をすることで見えてきている世界もあります。

 

今回のブログ記事は、これから中古ワンルームマンション投資を

始めようと思っている人の参考になればと思いますので

最後まで読んでみてください。

 

 

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中古ワンルームマンション投資は儲かる?初心者が2件購入して22万の手取り家賃獲得

中古ワンルームマンション投資

儲かるか?儲からないか?については、

実際の事例が良いと思いますので僕の事例を

さっそくご紹介します。

物件A 物件B
物件価格 1,280万円 1,660万円
エリア 東京都府中市 大阪府大阪市
最寄り駅 最寄り駅から徒歩1分 最寄り駅から徒歩7分
築年 2006年 2015年
間取り 1k 約24平米 1k 約21平米
なぜ買ったのか? 物件価格が安く、東京の郊外だが、徒歩1分で需要があると感じたため 築浅で、今後リニアモーターカーなどで需要が見込める新大阪駅も徒歩10分程度でいけるため

では、こちらの具体的な収支を見てみましょう。

物件A 物件B
物件価格 1,280万円 1,660万円
家賃 63,000円/月 63,180円/月
管理費 6,815円/月 4,920円/月
修繕積立金 5,795円/月 1,270円/月
管理委託費 3,300円/月 3,000円/月
ローン 36,457円/月 45,731円/月

これをわかりやすく年間の収入と支出にまとめます。

物件A 物件B
物件価格 1,280万円 1,660万円
年間収入(A) 756,000円 758,160円
年間支出(B) 628,404円 659,052円
実質収入(AーB) 127,596円 99,108円

実質収入=年間収入ー年間支出 で計算します。

 

ということで、2戸で年間22.6万円の手取り家賃が入ってきます。

空室なく、このままいけば、毎年この家賃が入ってくるということです。

 

これが、中古ワンルームマンション投資の威力です。

どうでしょうか?儲かっていますか?

 

中古ワンルームマンション投資は儲かる?投資後に思わぬ税金30万円

中古ワンルームマンション投資

ここまでは、中古ワンルームマンション投資の

良い側面をお伝えしてきましたが、

投資後に思わぬ税金が約30万必要となりました。

 

その結果、年間の収支は結局7万円の赤字となりました。

 

思わぬ税金とは、

①固定資産税

②都市計画税

③不動産取得税

といった3種類です。詳しく解説していきます。

 

投資後の思わぬ税金による収支表

中古ワンルームマンション投資前の収支表の実質収入から①固定資産税、②都市計画税、③不動産取得税を引いてみた収支表がこちらです。

物件A 物件B
実質収入 127,596円 99,108円
①固定資産税 39,800円 41,400円
②都市計画税 6,300円 9,300円
③不動産取得税 105,300円 98,800円
税金後収入 ▲23,804円 ▲50,392円

ということで、それぞれの物件で赤字となってしまいました。

とはいえ、この赤字はずっと続くわけではありません。

毎年かかる税金・・・①固定資産税、②都市計画税

一度きりの税金・・・③不動産取得税

ということで、2年目以降の税金後収入はこちらになる予定です。

物件A 物件B
2年目以降の税金後収入 81,496円 48,408円

2年目以降でトータル黒字になる予定ですが、この3種類の税金のかかり方を想定しておきましょう。

 

その他、今後必要になる経費

ワンルームマンションの老朽化による設備のリフォームを都度必要が出てくるでしょう。

例えば、給湯器、風呂、トイレ、キッチン、冷暖房機器、洗濯機置き場、クローゼット、壁紙、床材などです。

・原状回復程度なら5~10万円程度

・全面リフォームの場合50~200万円程度

がかかります。

 

中古ワンルームマンションを購入する場合は、

5~10年に一度は設備の入れ替えなどがかかってきます。

即座にお金が必要になる場合もあるかもしれないので、

リフォーム用に常に30万程度口座に現金を準備しておくことが大事です。

 

このように、投資後に

・税金が必要となる

・設備のリフォームの可能性がある

ということで、出費が必要となります。

 

これらを踏まえたうえで、儲かるか?儲からないか?

判断していきましょう。

 

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【結論】中古ワンルームマンション投資は「少し儲かる」

中古ワンルームマンション投資

ということで、中古ワンルームマンション投資は

「少し儲かる」というのが僕の結論です。

 

上記2戸の物件で税引き後に残るのは約12万円となります。

(1戸あたり6万円程度)

 

単純に計算すると1戸当たり

・10年で60万円

・リフォーム1か所30万円

という予測で、10年で30万円の手取りとなります。

 

1年で3万円程度なので、少しだけプラスです。

これに、戸数が増えれば、プラスが増えていきます。

 

とはいえ、中古ワンルームマンション投資で大切なのは

「資産が増えているのか?」ということです。

手取り収入は「少し儲かる」ですが、毎年確実に

ローンが減っていきますので、その分資産が増えていくことになります。

 

資産価値があまり下がらない物件をかうことができれば、

毎年少しずつ儲かりながら、資産を形成して、

ローン完済した後には、手取り収入が大幅に増えることになります。

 

中古ワンルームマンション投資は、長期戦です。

長期で儲かる可能性があるので、そのゴールを目指して

地道に、コツコツと、投資をしていきましょう。

 

最後に、資産価値が下がりづらい物件を選ぶにはどうするか?

そのためには、立地選びが重要です。

どういう視点で選ぶべきか?まとめたブログ記事もあるので、

ぜひ、参考にしてください。

ワンルームマンション投資
中古ワンルームマンション投資では立地が大事な理由

続きを見る

 

立地については、東京と大阪の需要が大きいです。

それぞれ、良さもありますので、より詳細に情報収集したいという人は、

こちらの2冊を読んでみると良いと思います。

 

中古ワンルームマンション投資について、学べますし、

それぞれのエリアの良さもわかります。

僕が実際に投資をしている会社の社長さんたちが

書いているので、理念もわかっておすすめですよ。

 

【東京】

今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい

【大阪】

改訂版 ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術

 

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