不動産投資

ワンルームマンション投資では実質利回りで投資判断をしよう

2020年8月13日

中古ワンルームマンション投資をします。

いろいろ物件をみているんだけど、

利回りってよくわからないんだよね・・・

表面利回りと、実質利回りの違いはなに??

なんだか今さら聞けないし。利回りって何なの??

 

投資を考えだすと、ついてまわるのが「利回り」です。

 

僕も投資初期には、よくわかりませんでした。

 

不動産営業マンから

「この物件、利回りいいですよ~!」

「表面利回りが8%を超えます」

「実質利回りはプラスですね」

など、よくわからない言葉を並べられて初心者の僕のふところへズカズカ入ってきてこわい思いをしました。

 

ということで、今回は不動産投資初心者の人へ

「利回りとは何か?」について解説していきます。

 

尚、利回りは、表面利回りと実質利回りの2種類がありますが、

大切なのは、実質利回りになります。

 

最後まで読んでいただくと利回りについて

判断できる基準が見えてきます。

 

ぜひ、金融リテラシーをあげて、自分で判断できる

ワンルームマンション投資をしていきましょう。

 

 

スポンサードサーチ

ワンルームマンション投資の利回りは2種類【表面利回りと実質利回り】

ワンルームマンション投資の利回り

利回りには表面利回りと実質利回りの2種類がありますが、

それぞれに役割がありますので、その違いを確認しましょう。

 

利回りとは?

「利回り」とは投資した金額に対して、

・どのくらい利益が出るのか

・もしくは出た割合(%)

のことを言います。

利回り計算の方法は不動産投資をする上で、まず初めに覚えておくべきものとなります。

 

表面利回りとは?

表面利回りの計算方法

表面利回り=(年間家賃収入÷物件価格)×100

入ってくる収入を、出ていく費用で、わったものということでシンプルですね。

 

実質利回りとは?

ワンルームマンション投資をする中で、家賃収入がある一方、

ローンの返済や管理費、修繕積立金」など実際に必要となる経費があります。

これらを差し引いたうえで、実際に手元に残る利益が、実質利回りです。

実質利回りの計算方法

実質利回り={(年間家賃収入ー経費)÷物件価格}×100

 

中古ワンルームマンションの物件を比べる中で、

表面利回りは良かったが、実際には経費が多く発生して

実質利回りが赤字だった、などということもあるので、

2つの計算方法はよく理解した上で、不動産投資をするようにしましょう。

 

中古ワンルームマンション投資【表面利回りで相場をみて実質利回りで判断しよう】

ワンルームマンション投資の実質利回り

利回りの概要について確認しましたので、具体的に見ていきましょう。

ここでは、2種類の利回りについて、実際に僕が管理している2戸の物件に対して、利回りを確認してみたいと思います。

 

利回りを事例で解説

こちらが実際に僕が持っている物件です。

物件A 物件B
物件価格 1,280万円 1,660万円
家賃 63,000円/月 63,180円/月
管理費 6,815円/月 4,920円/月
修繕積立金 5,795円/月 1,270円/月
管理委託費 3,300円/月 3,000円/月
ローン 36,457円/月 45,731円/月

これをわかりやすく年間の収入と支出にまとめます。

物件A 物件B
物件価格 1,280万円 1,660万円
年間収入(A) 756,000円 758,160円
年間支出(B) 628,404円 659,052円
実質収入(AーB) 127,596円 99,108円

実質収入=年間収入ー年間支出 で計算します。

 

以上から、表面利回りと、実質利回りを出してみましょう。

表面利回り

表面利回り=年間収入(A)/物件価格

物件A:5.9%=75,6万円/1280万円×100

物件B:4.6%=75.8万円/1660万円×100

実質利回り

実質利回り=実質収入(A-B)/物件価格

物件A:1.0%=12,8万円/1280万円×100

物件B:0.6%=9.9万円/1660万円×100

ということで、表面利回り(4.6~5.9%)と実質利回り(0.6~1.0%)では、おおきく開きがありますね。

 

特に、実質利回りだけみると1%以下ということで、ほとんど儲かっていません(泣)

これを見たときに、あなたは「投資をしよう!」と思いますか?

 

なかなか判断が難しいですよね。

 

ですから、不動産営業マンは売るために「表面利回り」の話をします。

ただ、買い手からするとどれだけ儲かるの?という「実質利回り」が大切です。

この違いを抑えた上で、ワンルームマンション投資をしていくようにしましょう。

 

利回りはどのくらいがいいの?利回りの平均は?

では、実際に利回りはどのくらいが良いのでしょうか?

その相場を見るのときに、活用できるのが「表面利回り」です。

 

【主要な都市の利回り】

2020年 2019年
東京(城南) 4.2 4.2
東京(城東) 4.5 4.5
名古屋 5.0 5.0
大阪 4.8 4.9
福岡 5.1 5.1

出典:日本不動産研究所 第42回 不動産投資家調査(2020年4月現在)

表面利回りは、家賃と物件価格から、計算されます。

物件価格が高くなれば、利回りが低くなりますし、

物件価格が安くなれば、利回りが高くなります。

 

利回りは高い方が良く見えますが、

一方で、老朽化が進んで物件価格が安く利回りは良いが、

長期的には、安定収入が見込めない、などの可能性もあります。

 

このあたりは、実際の物件情報から、しっかりと判断しましょう。

 

一方で、実質利回りは平均がだしづらく比べづらいのです。

というのも、ローンの組み方などによって、経費の額がかわりますし、

年代の古い物件だと管理費や修繕積立金が上がってしまうからです。

 

このあたり、表面利回りと実質利回りの

特性をおさえつつ、投資判断をしていきましょう。

 

スポンサードサーチ

中古ワンルームマンション投資では実質利回りをしっかり見よう

ワンルームマンション投資の実質利回り

いかがでしたでしょうか?

 

中古ワンルームマンション投資における、利回りについて理解できたでしょうか?

もう一度、おさらいです。

利回りまとめ

表面利回り

・収入を物件価格でわったもの

・相場の比較に使われる

実質利回り

・収入から経費を引いて残る利益を物件価格でわったもの

・オーナーの実際の利益想定に使われる

 

まずは、この2つの違いをおさえて、

不動産営業マンの言いなりにならないように気を付けましょう。

 

また「もっと、中古ワンルームマンション投資に詳しくなりたい!

という人は、実際に僕が不動産を購入した不動産会社の代表が書いている

書籍がありますので、こちらを読んで知識を得ましょう。

 

中古ワンルームマンション投資専門で書いてある書籍はあまりないのですが、

これらは、中古ワンルームマンション投資のこともわかるし、

その上での、他社との差別化やオーナーを守るための思いなども書いています。

ぜひ、参考にしてみてください。

 

【東京】

今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい

【大阪】

改訂版 ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術

 

とはいえ、実質利回りがプラスの想定でも

投資後にかかってくる税金や設備のリフォームで

利回りがマイナスに陥ることもあります。

 

実際に、僕も物件を購入して思わぬ出費に驚いてしまったこともあります。

不動産営業マンが提供する情報の実質利回りだけでは、実際の運用では足りないのです。

 

そこで、実際に中古ワンルームマンション投資をしているからこそ

お伝えできる購入後にもかかる諸経費についてまとめていきますので、そちらもぜひ参考にしてください。

中古ワンルームマンション投資の経費
中古ワンルームマンション購入後に思わぬ税金で収支が赤字【不動産会社は教えてくれない話】

続きを見る

 

中古ワンルームマンション投資は、情報をしっかり知ることからスタートです。

周囲に流されることなく、自分で判断できる知識をつけていきましょう。

そして、不労所得から、心の安定を手に入れましょう。

 

スポンサードサーチ




-不動産投資

Copyright© 30代からの自分磨き , 2021 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.