中古ワンルームマンション投資のシミュレーションの見方を紹介します

中古ワンルームマンション投資をしようと不動産会社にいきました。

いろいろと収支のシミュレーションをもらうけど、いまいち見方がよくわからないです。

何を抑えていたらいいのかな？

中古ワンルームマンション投資の収支表のシミュレーションは

はじめて見る項目ばかりで良くわからないですよね。

僕も不動産投資の初心者だったころは、

知識不足がばれたら、不動産会社から、

「カモ」だと思われて、だまされたりしないかと不安でした。

そこで、今回は、実際に

中古ワンルームマンション投資を２戸所有している

マンションオーナーの僕が収支表の見方を解説します。

とはいえシミュレーションについては、

実際の手取り収入が黒字か？赤字か？が一番重要なので、

それ以外の項目は後からでも良いです。

ただ、結果的に、マンションの運用をしはじめると、

・管理費が高いな、この物件は

・修繕積立金が上がっちゃったよ～

などと、困ってくることもあります。

ということで、なんだかんだ必要な情報なので、

投資前にしっかり覚えておきましょう。

スポンサードサーチ

中古ワンルームマンション投資のシミュレーションとは？

まずは、中古ワンルームマンション投資前のシミュレーションの項目の確認です。

不動産会社は収支のシミュレーションを色々出してくれますが、このような内容が出てきます。

ちなみに、この2戸は実際に僕が持っている物件です。

中古ワンルームマンション投資をするとき、

あなたが興味があるのは、実際にどのくらい儲かるのか？

つまり、実質収入の部分だと思います。

とはいえ、その手前でいろんな費用の項目があるので、

このあたりをしっかりと覚えておきましょう。

中古ワンルームマンション投資のシミュレーションの項目の解説

シミュレーション表には、漢字が並んでいて

「む、難しそう・・・」と感じますが、

内容を覚えてしまえば、別に大したことはありません。

基礎知識として頭に入れて、不動産会社との交渉にのぞみましょう。

シミュレーションの項目①管理費

物件の管理会社に対して支払う費用です。

用途としては

・共用部分の水道光熱費（エレベーター、電灯など）

・共用部分の電球などの消耗品代

・管理会社への委託費（管理人などの人件費や清掃代など）

・エレベーターや消防設備などの点検費用や軽微な補修

・管理組合の運営費（報告書の印刷代や総会等で出されるお茶代など）

・かんたんな植木の剪定

などです。

こういった物件の管理会社がいてくれることで、

マンションの入居者が平和な日常を暮らせるわけですね。

シミュレーションの項目②修繕積立金

将来のマンション全体の修繕にあてるために積み立てるお金のことです。

マンションは５０年近く使い続けられますが、

とはいえ、経年劣化により、いろいろとガタが来る部分もあります。

たとえば、

・10年～13年周期で行われる大規模修繕
（外壁補修、屋上防水、配管補修、共用廊下のシート貼り替え、バルコニーなどの鉄部塗装など）

・機械式駐車場などの設備の部品交換、防さび・塗装補修

・エレベーター等の部品交換、全面改修

・各部屋の排水管清掃

・大型改修（駐輪場の増設など）、補修（風水害等の災害による補修など）

などです。

管理費と修繕積立金の用途が似てきますが、違いでいうと

・短期的な経費が管理費

・長期的な経費が修繕積立金

ということで覚えておけばよいでしょう。

ただ、長期的に、管理費と修繕積立金は上がる可能性があります。

その可能性も見越して、収支のシミュレーションを見ておきましょう。

シミュレーションの項目③管理委託費

賃貸管理会社に、入居者とのやりとりを委託して

オーナーの手を煩わさせないようにするための委託費用です。

たとえば

・毎月の家賃の集金代行

・空室時の入居者募集

・入居者のトラブル対応

・退去時の内装工事手配

・賃貸契約、契約更新など契約業務

などが、委託するものになります。

マンションオーナーが直々にする場合にはこのお金はかかりませんが、素人の場合、委託したほうが、絶対にスムーズです。

シミュレーションの項目④ローン

ここは、一番金額も大きいですし興味があるところでしょう。

不動産会社の収支のシミュレーションでも、主に、ローン部分が変わることにより、

実質の手取り家賃がどのくらいになるのか？を見せてくれます。

たとえば、

・ローンを何年で組むのか？３０年？３５年？４０年？

・金利は何％か？１．８％？２．０％？２．２％？

などです。

このあたりが銀行や融資状況によって変わってくるのでシミュレーションが必要になります。

スポンサードサーチ

中古ワンルームマンション投資のシミュレーションからしっかり判断しよう

いかがでしたでしょうか？

今回は、中古ワンルームマンション投資をするにあたって

意思決定をするためのシミュレーションの見方についてお伝えしました。

シミュレーション表の項目名の意味をしっかりおさえて、

あなたの頭でしっかりと判断できるようにしておきましょう。

この項目が経費として毎月引かれたうえで、

実際に自分の利回りや、手取りとしてどのくらい残るのか？

をしっかりと確認して、投資をしましょう。

投資のスタイルによると思いますが、

不動産投資の初心者で、初期費用も抑えたいような人は

ここの手取り家賃が１万円前後の黒字にできるように、

不動産会社に依頼するのがベターです。

そうすることで、手取り家賃だけで年間１０万円程度たまっていきますし、

そのたまった金額を、税金の支払い、繰り上げ返済、もしものための費用（設備のリフォームなど）に充てられます。

ちなみに、僕は、投資後の税金の存在の知識が不足していたため、思わぬ出費を招きました。

そういった中古ワンルームマンション投資後の、運用にかかる税金などについては、不動産会社も、あまり詳しく教えてくれません。

こちらの記事を読んでいただき、投資後にこのような税金がかかるんだな、ということも頭にいれて投資の判断をしてください。