不動産投資

30代でワンルームマンションの不動産投資を始めた理由

2020年7月8日

こんにんちは!akira(@akira_yana35)です。

老後2000万円問題など、先行き不透明な時代です。

 

そんな中で、いかに将来に希望を見出し

自分を安定させていくのか?が重要となっています。

 

僕も20代の時から、

「一度きりの人生だから思いっきり楽しみたい!」

という思いから、様々な投資を模索してきました。

 

そんな中で35歳で、東京と大阪の

中古ワンルームマンションを2戸購入して、

人生の生き方を決めました。

 

そして、2020年10月現在では3戸所有しています。

 

今回は、30代で将来に向けて不動産投資を考えている人に、

・なぜ僕が不動産投資を選んだのか?

・不動産投資でどんな将来を展望しているのか?

などについてお伝えしたいと思います。

 

最後まで、読んでもらえれば不動産投資の

ポイントについて確認することができて、

あたらしいチャレンジの一歩につながるはずです!

 

 

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なぜ30代で不動産投資を選択したのか?

中古ワンルームマンション投資

投資の種類はいくつかありますが、僕が30代で

不動産投資にチャレンジしている理由をお伝えします。

 

①不労所得につながる

なんといっても、自分の人生の安定を手に入れることが重要です。

好きなときに、好きなところへ、好きな人と、好きな体験ができる

ということを目指していくには、収入の安定が必須と考えています。

 

「世の中金じゃない」という人もいますが、

土台として安定のお金があることが重要ですし、

結局、お金にとらわれて、身動きできない人も多いです。

 

経済的自立と、ある程度のゆとりのある時間を手に入れる

つまり不労所得のある生き方を目指すにあたって、

不動産投資が、王道だと思っています。

 

②将来の見通しが立ちやすい

物件などにもよりますし、

いくつかのリスクをクリアする必要もありますが、

他の投資手法に比べて、将来の見通しが立ちやすいのが

不動産投資であると感じます。

 

大切なのは、空室がなく安定的に家賃が入ることです。

立地選びに失敗しなければ、ここは見通せますし

その前提があれば、将来の資産計画が立てやすいのが

不動産投資です。

 

③手間がかからない

不動産投資の形態にもよりますが、

管理会社に物件管理を任せることで、

ストレスなく、手間なく、心労なく過ごせるのが

不動産投資の良さだとも思っています。

 

あくまでも不動産投資は副業としての扱いなので、

あまりに時間がかかりすぎると本業がおろそかになります。

本業もしっかり成果を出して、成長しながらも、

そこで得た収入を投資に回すというのが前提です。

不動産投資の始め方
【初心者向け】不動産投資の始め方5つのステップ

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なぜ「都心の中古ワンルームマンション投資」なのか?

中古ワンルームマンション投資

不動産投資といっても、種類が多いです。

 

たとえば、

・一棟丸ごとか?区分か?

・戸建てか?マンションか?

・中古か?新築か?

・都心か?地方か?

などの組み合わせによって、戦略や難易度も変わります。

不動産投資の種類
【初心者向け】不動産投資の種類は?物件タイプ、築年数、エリアについて解説します。

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その中で、僕が取り組んでいる不動産投資は

「区分×ワンルームマンション×中古×都心」の組み合わせ

つまり、東京(大阪)の中古ワンルームマンション投資です。

 

この投資の良いところは

・初期投資が少なくても始められる(10万程度から)

・今後の少子高齢化でもワンルームなら需要がある

・都心の物件なので空室リスクが少ない

・入居者の家賃でローンの返済が進む

というところです。

 

もちろん、リスクもあります。

たとえば

・空室リスク

・家賃下落リスク

・災害リスク

・金利上昇リスク

などなどです。

 

このあたりのリスクは正直どうなるかわかりません。

とはいえ、リスクを分散し低くすることはできます。

不動産投資のリスク
【不動産投資のリスク】今後の日本で儲けるのは無理?

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ですから、リスクとリターンのバランスを考えて

ある程度想定できるリスクの中で、行動するということも大事です。

 

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30代の中古ワンルームマンション投資でどのようなリターンを得ていくのか?

中古ワンルームマンション投資

不動産投資でのリターンを得る方法は大きく2つです。

不動産投資のリターン方法

・売却利益(キャピタルゲイン)

・家賃収入(インカムゲイン)

僕の戦略では、物件を安く買って高く売るという売却ではなく

物件を長期保有することで、長期的に家賃収入を得ていくというものです。

 

具体的に、この中古ワンルームマンション投資で、

目指している姿としては「50歳(2035年)までに10戸の所有」です。

そこに向けた戦略をお伝えします。

 

マンションがマンションを買う状態を目指す

都心のワンルームの家賃は「5.5万~9万」程度でしょうか。

想定家賃を7万とすると、10戸所有していれば、

月に70万、年間で840万円の家賃収入となります。

 

どうやって、ここまで不動産を購入していくのか?ということですが、

ざっくりいうと

・繰り上げ返済をして完済物件を増やす

・家賃収入で時間を有効活用してローンを減らす

とういことがポイントです。

 

実際に僕がもっているマンションの例です。

・物件価格1230万

・家賃6.3万/月⇒75.6万/年

・管理費等1.2万/月⇒14.4万/年

ざっくり、家賃をすべてローン返済にあてれば

30~35年で完済します。

 

ですが、どちらかというと、ここに毎年200万程度の

繰り上げ返済を頑張ってやっていこうと計画しています。

そうすれば5年程度で完済予定となります。

・家賃でローン補填50万×5年=250万

・繰り上げ返済200万×5年=1000万

 

また、別の物件も所有してます。

・物件価格1480万

・家賃6.2万/月⇒74.4万/年

・管理費等1万/月⇒12万/年

ここは、1戸目のローン完済が終わった後に、

繰り上げ返済200万を引き続き実施したら4年で完済します。

・1戸目の家賃でローン補填50万×4年=200万

・家賃でローン補填50万×9年=450万

・繰り上げ返済200万×4年=800万

 

ですから9年後に2戸完済物件がある状態なのです。

 

このように完済物件の家賃収入をつかって、

3戸目、4戸目・・・と別の物件のローンの返済にあてていき、

ローン完済をどんどんスピードを上げていくのです。

 

要は「マンションが、マンションを購入する」

という状態を5年~10年で目指すのです。

 

実際に中古ワンルームマンション投資はもうかるのか?

たらればの話ではありますが、上記の事例で

2戸完済したときの状態を見てみましょう。

参考

・支払い金額:200万×9年=1800万

・資産金額:1230万+1480万=2710万

資産金額は時価になるので、下落の可能性もありますが

2割下がっても、2200万程度なので支払い金額に対して

資産は+400万程度にはなっているので、リターンはあります。

 

もちろん、ここでは売るわけではなく、

毎月2戸あわせて12万程度の収入を

自動で生み出してくれる資産になります。

 

家賃が下落して10万でも20年間収入があるとすると

それだけでも2400万円となっていき、

十分な人生の安心材料となってくれるのです。

 

こういった可能性にかけつつ、さらに2戸だけでなく

10戸を目指して、より自動稼働の幅を広げていこうと

考えているのです。

 

繰り上げ返済を頑張って2戸の完済物件をはやく作ること

上記のことから、仕組みはわかったと思いますが、

前提として「毎年200万の繰り上げ返済」と仮定しているのが

ハードルが高いと思う人もいるでしょう。

 

もちろん、これは、僕自身の目標が15年後に10戸などと

大きな目標を立てているからで、もう少し、ゆったりと

進めることもできますが、とはいえ年100万程度の繰り上げはしていきたいので

ここを堅実に頑張れるかどうか?見越せるかどうか?が

「ワンルームマンション投資」で将来的な資産を築けるかどうかのポイントです。

 

そのためには

・安定した本業の収入

・共働きでのダブルインカム

・支出を減らせる生活スタイル

など、様々な検討事項がありますし、

むしろ、ここで困窮していたら、

なかなか不動産投資をやってもうまくいきません。

 

ですから、こういった投資方法が向く条件としては

毎年家計で年間100~200万程度の預貯金ができそう

ということがあると思います。

 

ワンルームマンション投資に向く人

毎年、年間100~200万程度を繰り上げ返済に回せる人

この基準に当てはまりそうな人は、

ワンルームマンション投資をチャレンジしても良いかと思います。

ワンルームマンション投資の繰り上げ返済
ワンルームマンション投資は繰り上げ返済したほうが良い?メリットとデメリットを考えよう

続きを見る

 

30代で中古ワンルームマンション投資するなら情報収集しましょう

中古ワンルームマンション投資

とにもかくにも、気になっているなら、まずは情報収集です。

個人的には、本、ネット、セミナーで、情報収集しました。

今回は、僕が情報収集するうえで、参考にしているものをご紹介します。

 

30代の中古ワンルームマンション投資に参考になる本

まずは理論武装から。

僕も不動産投資は、まったくの素人でした。

その中で、不動産投資の基礎から、将来のロードマップづくりまで

参考になったオススメの3冊をご紹介します。

 

①私が東京の中古ワンルームマンション投資で自由な人生を手に入れた方法

 エンジニア出身の著者がワンルームマンション投資で

資産2億になるまでの流れを書いてくれています。

中古ワンルーム投資の入門のような本です。

 

②「未来収入」実践ノート

 夫婦で中古ワンルームマンション投資にチャレンジした投資本。

物件の購入状況が詳しく書いてあり、意思決定の勉強になります。

 

③ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術

不動産会社の代表が書いた本。

大阪に特化した不動産情報が詰まっています。

僕はこの本を読んで、この会社から大阪の物件を買いました。

大阪の中古ワンルームマンション投資
【2020年10月】大阪の中古ワンルームマンション投資してみた

続きを見る

 

30代の中古ワンルームマンション投資向け不動産会社

不動産投資するにあたって、

不動産会社が運営するセミナーや面談などで

情報収集することも大切です。

 

僕も不動産を購入するにあたり5社ほど相談に行きました。

まずは、いろんなところで情報収集して、アドバイスを受けることで

自分の投資の方向性も見えてきます。

 

僕が利用した会社でオススメなところを3つ紹介しますので

まずは、どこか1社でもセミナーや相談に行ってみてください。

 

①株式会社TAPP

不動産投資だけでなく、サラリーマンのための資産運用について、

初心者でもわかりやすいセミナーをしてくれます。

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②株式会社日本財託

東京のワンルームマンション投資の老舗で実績が豊富です。

誠実な会社で、いろんなことを気軽に相談できます。

一戸目の物件は、こちらの会社で購入しました。

\登録はこちらをクリック/

日本財託のセミナーに申し込む

 

③株式会社GA technologies

テクノロジー×不動産で、業界を革新している会社です。

マザーズ上場で、川崎フロンターレのスポンサーと

ミーハーな僕は、次はこの会社で購入したいと検討しています。

\登録はこちらをクリック/

GA technologies に申し込む

 

「まだ、不動産投資に相談に行くのは不安だな・・・」

と思う人には、不動産会社の選び方についても記事をまとめています。

こちらも参考にしてください。

管理会社の選び方
中古ワンルームマンション投資の管理会社の選び方5つのポイント

続きを見る

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【まとめ】30代のワンルームマンション投資

中古ワンルームマンション投資

いかがでしたでしょうか?

 

僕の不動産投資の考え方についてお伝えしてきました。

投資というのは、なかなか知識だけでは理解しにくいものです。

 

僕の体験ですが、やっぱり投資をしてみて(実際にお金を使ってみて)

そのお金の流れを知ることで、見えてくる世界があります。

 

それは、不動産に限らず、株やFX、ビットコインなどなど、いろんなものに言えることです。

僕は、ビットコインや積立NISA、iDeCoなども投資をしていて、運用実績も公開しているので参考にしてください。

ビットコインの投資実績
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【2020年10月】iDeCo(イデコ)運用10か月目の利回りをブログで公開

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今の世の中、いろんな情報がありますし、投資方法も賛否両論です。

あなたなりの投資方法を見つけるためにも、

ご自身のライフプランをしっかり考えて、行動してみてくださいね。

 

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