こんにんちは!akira(@akira_yana35)です。
老後2000万円問題など、先行き不透明な時代です。
そんな中で、いかに将来に希望を見出し
自分を安定させていくのか?が重要となっています。
僕も20代の時から、
「一度きりの人生だから思いっきり楽しみたい!」
という思いから、様々な投資を模索してきました。
そんな中で35歳で、東京と大阪の
中古ワンルームマンションを2戸購入して、
人生の生き方を決めました。
そして、2020年10月現在では3戸所有しています。
今回は、30代で将来に向けて不動産投資を考えている人に、
・なぜ僕が不動産投資を選んだのか?
・不動産投資でどんな将来を展望しているのか?
などについてお伝えしたいと思います。
最後まで、読んでもらえれば不動産投資の
ポイントについて確認することができて、
あたらしいチャレンジの一歩につながるはずです!
目次
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なぜ30代で不動産投資を選択したのか?
投資の種類はいくつかありますが、僕が30代で
不動産投資にチャレンジしている理由をお伝えします。
①不労所得につながる
なんといっても、自分の人生の安定を手に入れることが重要です。
好きなときに、好きなところへ、好きな人と、好きな体験ができる
ということを目指していくには、収入の安定が必須と考えています。
「世の中金じゃない」という人もいますが、
土台として安定のお金があることが重要ですし、
結局、お金にとらわれて、身動きできない人も多いです。
経済的自立と、ある程度のゆとりのある時間を手に入れる
つまり不労所得のある生き方を目指すにあたって、
不動産投資が、王道だと思っています。
②将来の見通しが立ちやすい
物件などにもよりますし、
いくつかのリスクをクリアする必要もありますが、
他の投資手法に比べて、将来の見通しが立ちやすいのが
不動産投資であると感じます。
大切なのは、空室がなく安定的に家賃が入ることです。
立地選びに失敗しなければ、ここは見通せますし
その前提があれば、将来の資産計画が立てやすいのが
不動産投資です。
③手間がかからない
不動産投資の形態にもよりますが、
管理会社に物件管理を任せることで、
ストレスなく、手間なく、心労なく過ごせるのが
不動産投資の良さだとも思っています。
あくまでも不動産投資は副業としての扱いなので、
あまりに時間がかかりすぎると本業がおろそかになります。
本業もしっかり成果を出して、成長しながらも、
そこで得た収入を投資に回すというのが前提です。
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なぜ「都心の中古ワンルームマンション投資」なのか?
不動産投資といっても、種類が多いです。
たとえば、
・一棟丸ごとか?区分か?
・戸建てか?マンションか?
・中古か?新築か?
・都心か?地方か?
などの組み合わせによって、戦略や難易度も変わります。
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その中で、僕が取り組んでいる不動産投資は
「区分×ワンルームマンション×中古×都心」の組み合わせ
つまり、東京(大阪)の中古ワンルームマンション投資です。
この投資の良いところは
・初期投資が少なくても始められる(10万程度から)
・今後の少子高齢化でもワンルームなら需要がある
・都心の物件なので空室リスクが少ない
・入居者の家賃でローンの返済が進む
というところです。
もちろん、リスクもあります。
たとえば
・空室リスク
・家賃下落リスク
・災害リスク
・金利上昇リスク
などなどです。
このあたりのリスクは正直どうなるかわかりません。
とはいえ、リスクを分散し低くすることはできます。
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ですから、リスクとリターンのバランスを考えて
ある程度想定できるリスクの中で、行動するということも大事です。
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30代の中古ワンルームマンション投資でどのようなリターンを得ていくのか?
不動産投資でのリターンを得る方法は大きく2つです。
不動産投資のリターン方法
・売却利益(キャピタルゲイン)
・家賃収入(インカムゲイン)
僕の戦略では、物件を安く買って高く売るという売却ではなく
物件を長期保有することで、長期的に家賃収入を得ていくというものです。
具体的に、この中古ワンルームマンション投資で、
目指している姿としては「50歳(2035年)までに10戸の所有」です。
そこに向けた戦略をお伝えします。
マンションがマンションを買う状態を目指す
都心のワンルームの家賃は「5.5万~9万」程度でしょうか。
想定家賃を7万とすると、10戸所有していれば、
月に70万、年間で840万円の家賃収入となります。
どうやって、ここまで不動産を購入していくのか?ということですが、
ざっくりいうと
・繰り上げ返済をして完済物件を増やす
・家賃収入で時間を有効活用してローンを減らす
とういことがポイントです。
実際に僕がもっているマンションの例です。
・物件価格1230万
・家賃6.3万/月⇒75.6万/年
・管理費等1.2万/月⇒14.4万/年
ざっくり、家賃をすべてローン返済にあてれば
30~35年で完済します。
ですが、どちらかというと、ここに毎年200万程度の
繰り上げ返済を頑張ってやっていこうと計画しています。
そうすれば5年程度で完済予定となります。
・家賃でローン補填50万×5年=250万
・繰り上げ返済200万×5年=1000万
また、別の物件も所有してます。
・物件価格1480万
・家賃6.2万/月⇒74.4万/年
・管理費等1万/月⇒12万/年
ここは、1戸目のローン完済が終わった後に、
繰り上げ返済200万を引き続き実施したら4年で完済します。
・1戸目の家賃でローン補填50万×4年=200万
・家賃でローン補填50万×9年=450万
・繰り上げ返済200万×4年=800万
ですから9年後に2戸完済物件がある状態なのです。
このように完済物件の家賃収入をつかって、
3戸目、4戸目・・・と別の物件のローンの返済にあてていき、
ローン完済をどんどんスピードを上げていくのです。
要は「マンションが、マンションを購入する」
という状態を5年~10年で目指すのです。
実際に中古ワンルームマンション投資はもうかるのか?
たらればの話ではありますが、上記の事例で
2戸完済したときの状態を見てみましょう。
参考
・支払い金額:200万×9年=1800万
・資産金額:1230万+1480万=2710万
資産金額は時価になるので、下落の可能性もありますが
2割下がっても、2200万程度なので支払い金額に対して
資産は+400万程度にはなっているので、リターンはあります。
もちろん、ここでは売るわけではなく、
毎月2戸あわせて12万程度の収入を
自動で生み出してくれる資産になります。
家賃が下落して10万でも20年間収入があるとすると
それだけでも2400万円となっていき、
十分な人生の安心材料となってくれるのです。
こういった可能性にかけつつ、さらに2戸だけでなく
10戸を目指して、より自動稼働の幅を広げていこうと
考えているのです。
繰り上げ返済を頑張って2戸の完済物件をはやく作ること
上記のことから、仕組みはわかったと思いますが、
前提として「毎年200万の繰り上げ返済」と仮定しているのが
ハードルが高いと思う人もいるでしょう。
もちろん、これは、僕自身の目標が15年後に10戸などと
大きな目標を立てているからで、もう少し、ゆったりと
進めることもできますが、とはいえ年100万程度の繰り上げはしていきたいので
ここを堅実に頑張れるかどうか?見越せるかどうか?が
「ワンルームマンション投資」で将来的な資産を築けるかどうかのポイントです。
そのためには
・安定した本業の収入
・共働きでのダブルインカム
・支出を減らせる生活スタイル
など、様々な検討事項がありますし、
むしろ、ここで困窮していたら、
なかなか不動産投資をやってもうまくいきません。
ですから、こういった投資方法が向く条件としては
毎年家計で年間100~200万程度の預貯金ができそう
ということがあると思います。
ワンルームマンション投資に向く人
毎年、年間100~200万程度を繰り上げ返済に回せる人
この基準に当てはまりそうな人は、
ワンルームマンション投資をチャレンジしても良いかと思います。
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ワンルームマンション投資は繰り上げ返済したほうが良い?メリットとデメリットを考えよう
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30代で中古ワンルームマンション投資するなら情報収集しましょう
とにもかくにも、気になっているなら、まずは情報収集です。
個人的には、本、ネット、セミナーで、情報収集しました。
今回は、僕が情報収集するうえで、参考にしているものをご紹介します。
30代の中古ワンルームマンション投資に参考になる本
まずは理論武装から。
僕も不動産投資は、まったくの素人でした。
その中で、不動産投資の基礎から、将来のロードマップづくりまで
参考になったオススメの3冊をご紹介します。
①私が東京の中古ワンルームマンション投資で自由な人生を手に入れた方法
エンジニア出身の著者がワンルームマンション投資で
資産2億になるまでの流れを書いてくれています。
中古ワンルーム投資の入門のような本です。
夫婦で中古ワンルームマンション投資にチャレンジした投資本。
物件の購入状況が詳しく書いてあり、意思決定の勉強になります。
③ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術
不動産会社の代表が書いた本。
大阪に特化した不動産情報が詰まっています。
僕はこの本を読んで、この会社から大阪の物件を買いました。
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【2020年10月】大阪の中古ワンルームマンション投資してみた
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30代の中古ワンルームマンション投資向け不動産会社
不動産投資するにあたって、
不動産会社が運営するセミナーや面談などで
情報収集することも大切です。
僕も不動産を購入するにあたり5社ほど相談に行きました。
まずは、いろんなところで情報収集して、アドバイスを受けることで
自分の投資の方向性も見えてきます。
僕が利用した会社でオススメなところを3つ紹介しますので
まずは、どこか1社でもセミナーや相談に行ってみてください。
①株式会社TAPP
不動産投資だけでなく、サラリーマンのための資産運用について、
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②株式会社日本財託
東京のワンルームマンション投資の老舗で実績が豊富です。
誠実な会社で、いろんなことを気軽に相談できます。
一戸目の物件は、こちらの会社で購入しました。
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③株式会社GA technologies
テクノロジー×不動産で、業界を革新している会社です。
マザーズ上場で、川崎フロンターレのスポンサーと
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「まだ、不動産投資に相談に行くのは不安だな・・・」
と思う人には、不動産会社の選び方についても記事をまとめています。
こちらも参考にしてください。
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中古ワンルームマンション投資の管理会社の選び方5つのポイント
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【まとめ】30代のワンルームマンション投資
いかがでしたでしょうか?
僕の不動産投資の考え方についてお伝えしてきました。
投資というのは、なかなか知識だけでは理解しにくいものです。
僕の体験ですが、やっぱり投資をしてみて(実際にお金を使ってみて)
そのお金の流れを知ることで、見えてくる世界があります。
それは、不動産に限らず、株やFX、ビットコインなどなど、いろんなものに言えることです。
僕は、ビットコインや積立NISA、iDeCoなども投資をしていて、運用実績も公開しているので参考にしてください。
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【2020年10月】ビットコイン初心者の投資実績をブログで公開します
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【2020年10月】iDeCo(イデコ)運用10か月目の利回りをブログで公開
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今の世の中、いろんな情報がありますし、投資方法も賛否両論です。
あなたなりの投資方法を見つけるためにも、
ご自身のライフプランをしっかり考えて、行動してみてくださいね。