不動産投資

【ちょっと待った!】ワンルームマンション投資のサブリース契約

ワンルームマンション投資をするんだけど、

不動産の管理会社とサブリース契約をしようと思います。

その方が家賃が保証されるしリスクもなくていいよね?

 

ワンルームマンション投資では、、

・空室期間には、家賃収入が入ってこない

・家賃がさがって、収入が減ってしまう

などの、リスクがありますよね。

 

こうしたリスクをさけるために、

サブリース契約では、不動産会社が

あなたの持っている物件の家賃を保証してくれます。

 

まさに、マンションオーナーからすると、

とてもありがたい契約ですよね。

 

一見・・・

 

ただ、最近このサブリース契約でトラブルも起きています

 

ワンルームマンション投資を行う際には、

そもそも賃貸需要のある場所なのか?を見極める必要があります。

 

賃貸需要が継続的にあれば、空室がおきたり、

家賃が下がったりというリスクもないのです。

 

そこで、今回はサブリース契約の

危ない落とし穴についてお伝えしていきたいと思います。

 

僕もワンルームマンション投資を3戸していますが、

サブリース契約は使っていません。

 

サブリース契約をする前に、ぜひ、このブログ記事を見て

本当に契約すべきなのか?確認しておいてください。

 

 

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東京23区内のワンルームマンション投資ではサブリースは必要ない

サブリース契約

ワンルームマンション投資では、不動産会社とは

サブリース契約か、賃貸代行契約の、どちらかを結ぶのが一般的です。

この契約の違いを確認していきましょう。

 

東京23区での集金代行契約とサブリース契約の違い

まずは、東京23区内の駅から徒歩10分以内の家賃8万円の

ワンルームマンションでサブリース契約と、集金代行契約を結んだ場合の

収益性を比較してみましょう。

 

サブリース契約

10年間で768万円

・保証家賃 72000円/月

・管理費、修繕積立金 8000円/月

・更新料なし

サブリース契約では、家賃の9割保証と仮定しています。

サブリース契約では、手数料が引かれている分、

空室が発生しないので120か月で768万円の収入となります。

 

集金代行契約

10年間で816万円

・家賃収入 80,000円/月

・更新料 2年に1回 40,000円

・管理費、修繕積立金 8,000円/月

・管理代行費 3000円/月

・3年に一回の入居者の入れかえ

・空室期間 1か月

集金代行では、毎月3000円のコストはかかりますが、

2年ごとに更新料が入ります。

一方で3年に一回退去が発生すると仮定して、空室が1回につき、1か月とすると、

10年で117か月の家賃収入がはいるので816万円となります。

 

東京23区でのサブリース契約は必要ない

上記のシミュレーションから、集金代行契約の方が

サブリース契約よりも10年間で48万円も有利です。

 

空室期間がそれぞれ3か月だったとしても、

累計の家賃収入は775万円で、サブリース契約と変わりません。

 

賃貸需要の強い東京23区であれば、

サブリース契約を使う必要はないといえるでしょう。

 

もちろん、入居者募集に強い信頼のおける

不動産管理会社と連携することが大切ですが、

リスクをこわがって高い手数料を払って

サブリース契約にする必要はないのです。

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サブリースでは高額の違約金の可能性もある

サブリース契約

サブリース契約を結んでしまうと

オーナーから契約解除をしたくでも、できないこともあります。

 

サブリース会社は法律で守られている

なぜなら、サブリース会社は、借主として法律で守られているからです。

 

通常、オーナーは入居者と賃貸借契約を解約しようとしても、

正当な理由がない限り、そうすることはできません。

 

これは、借地借家法で、賃貸人にくらべて、

立場も弱く経済的にも不利があるとされる借家人の権利が強く守られているからです。

 

借主であるサブリース会社は、オーナーにとっての借家人なので、

サブリース会社であっても借地借家法が適用されてしまうのです。

 

サブリース契約ではワンルームマンションの価格が安くなるリスクもある

ワンルームマンション投資の価格は、

その不動産から将来にわたって得られる利益額をもとに決定されます。

これを「収益還元法」といいます。

 

サブリース契約では、直接入居者と契約を結ぶ場合に比べて、

オーナーが受け取る利益額は減ります。

 

利益が少なくなるということは、収益還元法で決定する

ワンルームマンションの価格も安くなるということです。

 

また、サブリースの物件を購入した場合にも、

このサブリース契約が外れない限り、不動産管理会社を

選ぶことはできないのです。

 

そのため、投資家からすると、サブリース物件の購入は

二の足を踏んでしまい、買い手が付きづらいこともあるのです。

 

サブリース契約にはこのように、

オーナーの自由度が下がってしまうという

デメリットもあるので、そのデメリットを

わかったうえで、契約をするようにしましょう。

 

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【まとめ】ワンルームマンション投資のサブリース

サブリース契約

いかがでしたでしょうか?

 

ワンルームマンション投資における

サブリース契約の収益性やリスクについて

まとめてきましした。

 

サブリース契約では、将来にわたっての

リスクを軽減しているということもあるのですが、

賃貸需要の強いエリア、特に東京23区のようなエリアでの

ワンルームマンション投資では、サブリース契約が

逆に足かせになることも多いです。

 

ワンルームマンション投資の初心者であれば

わからないことも多くて、不動産会社のアドバイス通り

サブリース契約を結んでしまいがちです。

 

ただ、サブリース契約には、今回見てきたような

デメリットもありますので、その部分も理解したうえで、

リスクをどのようにとるのか?をしっかり考えましょう。

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