不動産投資

中古ワンルームマンション投資後の税金は何がかかる?キャッシュフローはどうなる?

中古ワンルームマンション投資をしようと思うけど、

投資後に税金がかかると聞きました。

どのくらい税金かかるのかな?損しないかな?

 

中古ワンルームマンション投資をするにあたっても

わからないことが多い中で、さらに税金などとなると

手に負えないですよね。

 

投資するときは、どうしても書類集めやローンで

あたまがいっぱいになりますが、

税金は毎年かかってくるランニングコストです。

 

毎年税金がどのくらいかかるのか?は

しっかり押さえないと、トータルで見ると赤字になる、

ということもあります。

 

そこで、今回のブログ記事では実際に

中古ワンルームマンション投資をしている僕が、

・税金の種類の解説

・実際にかかる税金の金額について

・年間黒字になるための手取り家賃の目安

などについて、解説します。

 

 

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中古ワンルームマンション投資後に必要な税金は3種類

中古ワンルームマンション投資の税金

まずは、中古ワンルームマンションの投資後に、

必要となる税金について解説します。

 

不動産取得税

不動産を取得した場合や改築等により不動産の価値を高めた場合に、

その取得者等に課税される地方税のことです。

 

不動産の所在地の都道府県が課税の主体となるので、

実際の徴収事務は都道府県が行なうこととされています。

不動産取得税の税率は原則的に「不動産の固定資産税評価額の4%」となります。

 

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日に、対象の市町村

所有している固定資産(土地、家屋、償却資産)に対して、

その価格を元に市町村に納める必要がある税金です。

 

土地や建物の場合、所有者として課税台帳に

記帳されているかどうかで、課税対象になるかどうかが決まります。

 

アパートやマンション、戸建ての建物を借りて住んでいる人は、

その土地・建物の所有者ではないので、固定資産税はかかりません。

 

固定資産税を支払うのは、マンションや戸建て・土地の

所有者(大家、オーナー)として課税台帳に登録されている人です。

 

都市計画税

都市計画税とは、都市整備などの都市計画事業

または土地区画整理事業の費用に充てるための目的税です。

 

毎年1月1日時点で、都市計画法による市街化区域内に所在する

土地・家屋の所有者に対して、当該固定資産の所在する

市町村(特例として東京23区では東京都)が課税します。

 

都市計画法による市街化区域とは、

「すでに市街地を形成している区域及び

概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」

とされています。

 

中古ワンルームマンション投資後に税金支払って赤字

中古ワンルームマンション投資の税金

税金の概要を見てきましたが、

具体的にどのくらいのお金がかかるのか?

見ていきましょう。

 

中古ワンルームマンション投資1年目の税金合計は約15万円

中古ワンルームマンション投資後の年間手取り家賃から

①固定資産税、②都市計画税、③不動産取得税を引いてみた収支表がこちらです。

年間手取り家賃 127,596円
①不動産取得税 105,300円
②固定資産税 39,800円
③都市計画税 6,300円
税金後収入 ▲23,804円

ということで、年間の手取りの収支は、赤字となってしまいました。

 

とはいえ、この赤字はずっと続くわけではありません。

一度きりの税金・・・①不動産取得税

毎年かかる税金・・・②固定資産税、③都市計画税

ということで、2年目以降でトータル黒字になる予定ですが、

この3種類の税金のかかり方を想定しておきましょう。

 

 

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中古ワンルームマンション投資の税金には注意

中古ワンルームマンション投資の税金

いかがでしたでしょうか?

 

中古ワンルームマンション投資をする目的によりますが、

思わぬ税金によって、収支が赤字になってしまう、

ということを避ける必要があります。

 

もちろん、想定して、赤字になるなら問題ないですが、

「毎月1万円収入が入ってきてラッキー」などを

目論んでいたら、トータルで赤字になる、ということがあり得ます。

 

このあたり、運用にかかる税金も含めて、

シミュレーションするように気を付けましょう。

 

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