不動産投資

ワンルームマンション投資では新築ではなく中古を選ぼう【必ず】

ワンルームマンション投資をしようと思うけど、

新築と中古はどっちがいいのかな?

 

ワンルームマンション投資をするにあたって、

最初に考えるのが「新築」か「中古」か問題ですが、

結論から言うと「中古」一択です。

 

新築には、広告費など上乗せされて、

相場よりも2~3割高くなって販売されています。

 

新築を買いたいという気持ちもわかりますが、

投資の基本は「収益性をあげる」ことになります。

その観点から言うと、新築を買うのはありません。

 

実際、僕も中古ワンルーマンション投資を実践しています。

その経験から、今回は、

・ワンルームマンション投資はなぜ中古なのか?

・中古ワンルームマンションを選ぶ時の基準は?

について解説していきます。

 

 

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ワンルームマンション投資は新築ではなく中古を選べ!

ワンルームマンション投資

冒頭にも書きましたが、ワンルームマンション投資をするなら、

最初に考えるのが「新築がいいの?」「中古がいいの?」ということですが、

圧倒的に中古ワンルーマンションに投資すべきです。その理由を見ていきましょう。

 

新築よりも中古物件のほうが収益性が圧倒的に高い

投資物件の収益性は購入価格と家賃収入で決まります。

 

新築と中古の収益性の違い

新築:年間家賃96万円/購入価格3000万円=利回り3.2%

中古:年間家賃90万円/購入価格2400万円=利回り3.75%

要するに、安い金額で物件を購入して

高い家賃を得られれば、それだけ高い収益性を確保できます。

 

新築物件の価格は、土地と建物価格以外に

・モデルルーム費用

・パンフレットなど広告費用

・販売促進の人件費

などが上乗せされて、高い金額で販売されており、

一般的に、新築の価格は2~3割増しといわれています。

 

その点、中古物件は、買い手と売り手の

需要と供給のバランスにより価格が決まるので、

市場の適正価格で購入できる可能性が高いのです。

 

中古マンションは新築と違い建物の管理状態を確かめられる

不動産投資では、物件価格や利回りに目が行きますが、

長期的な資産という観点でいうと、

物件の運営・管理状況を確かめることも非常に重要です。

 

運営管理状況のポイント

・マンション区分オーナーの管理費の滞納はないか?

・修繕積立金は計画通り積み立てられているのか?

・エントランスなどはきちんと掃除されているのか?

・大規模修繕工事は行われているのか?

こういった管理がしっかりできていないと

入居者の離脱や、物件の老朽化など、長期的に見てマイナスになり、

結果空室リスクや経費の増加など、思った通りに、

収益を上げられない可能性があります。

 

そういう意味でも中古物件であれば、それまでの

管理体制なども確認できますし、マンションの稼働率や空室期間なども見て

投資をすることができるので、より安全に投資できます。

 

東京都心の中古ワンルーマンションは希少価値がある

東京23区では、ワンルームマンション開発の規制があり、

新築のワンルームマンションが建てづらい状況があります。

 

この背景には、東京23区内の単身世帯の増加があります。

単身世帯は年々増加し、新宿区や豊島区、渋谷区などでは、

世帯数の半数以上が単身世帯となっています。

 

行政としては、長期的に財政を見通すために、

ファミリー世帯を呼び込むために、

新築ワンルームマンションの建築規制をかけているのです。

 

とはいえ、東京都の現状では

・大学の都心回帰による学生の流入

・外国人労働者の雇用拡大

・高齢者の単身世帯の増加

など、単身世帯が年々増加しており、

ワンルームマンション需要は根強いのです。

 

こういった背景から、ワンルームマンション自体の

希少価値が今後より高まると予想されていますが、

新築価格はより値上がってきているので、

結果、中古ワンルーマンションの取引が増えてきているのです。

 

以上から、ワンルームマンション投資では、

中古一択で、投資を考えるのが、賢い道なのです。

 

中古ワンルーマンション投資の物件の選び方【5つの項目をおさえて判断しよう】

中古ワンルームマンション投資

中古ワンルーマンションに投資しようとしても、

どの物件でもよいというわけではありません。

 

不動産投資においての最大のリスクは「空室」です。

まずは空室が埋まらない物件の特徴を見てみましょう。

 

空室が埋まらない物件の特徴

・徒歩15分以上の物件

・歌舞伎町など特殊繁華街にある物件

・バルコニーのない物件

・室内洗濯機置き場のない物件

・15平方メートル以下の狭い物件

・オートロックのない物件

・騒音がひどい物件

・旧耐震法の物件

・高額家賃の物件

いかがでしょうか?

 

あなたも物件を探すときに、こういったものは避けるのではないでしょうか?

では、どういう判断基準で物件を選ぶのか?5つのポイントを解説します。

 

判断基準①【立地】徒歩10分圏内

空室を出さないためには、何よりも立地が重要です。

最寄駅から徒歩10分圏内を目安に物件を選びましょう。

 

今の不動産探しはSUUMOなどネットが主流です。

 

入居者が物件を検索するときに「徒歩5分」「徒歩10分」など

5分刻みで検索されることが多いので、できれば、

徒歩6分や徒歩11分などは選ばないようにしていきたいところです。

 

判断基準②【築年数】新耐震基準

地震大国日本では、物件の耐震性能も入居の際の判断基準になります。

安定的に入居者を確保するためには地震に強い物件を選びましょう。

 

昭和56年から建築法が改正されたので、そのあとに建設が始まったであろう

昭和58年以降の物件を目安に新耐震基準のものを探しましょう。

 

判断基準③【部屋の広さ】18~25平米

まず、16平米未満の物件には銀行の融資がつきません。

理由としては、あまりにも狭いと収益性が長期的に見込めないからです。

 

また30平米以上の広いマンションになると、家賃が上がり、

入居付けが苦労数ケースもあります。

ですから、一般的な広さの18~25平米から選びましょう。

 

判断基準④【総戸数】20以上

マンションというのは老朽化に備えて、

「修繕積立金」というものを積み立てています。

 

これは、各オーナーで分担して積み立てるものですが、

戸数がすくないと必然的に積み立てる額も増える可能性があり、

そうなると、収益を圧迫しかねません。

そういう観点からも20戸以上くらいの物件から選ぶのがベターです。

 

判断基準⑤【物件価格、家賃】周囲の相場と同等か確認

物件価格と家賃については、周囲の物件と比較して妥当性を見ましょう。

不動産会社も、不動産会社の利益になるように、売りたいので、

物件価格が相場より高かったり、想定家賃を高く見積もるケースがあります。

 

ですから、物件情報については、自分でも不動産ポータルサイトを使って調べてから、購入の判断をしましょう。

 

 

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ワンルームマンション投資【まとめ】

ワンルームマンション投資

いかがでしたでしょうか?

 

今回のブログ記事では、ワンルームマンション投資をするなら

迷わず「中古」を選びましょう、という内容でした。

 

あらためて、まとめます。

中古マンションを選ぶ理由

・新築よりも中古物件のほうが収益性が圧倒的に高い

・中古マンションは新築と違い建物の管理状態を確かめられる

・東京都心の中古ワンルーマンションは希少価値がある

 

中古物件を見極める5つの判断基準

【立地】徒歩10分圏内

【築年数】新耐震基準

【部屋の広さ】18~25平米

【総戸数】20以上

【物件価格、家賃】周囲の相場と同等か確認

 

ということで、ワンルームマンション投資に向けての

物件の選び方についてお伝えしてきました。

 

収益性を高めるという点で、中古を選びましょうという内容でしたが、

空室期間を減らすためには、投資をするエリアも大切になります。

 

このブログ記事にも東京のことを書きましたが、

単身世帯が多く人口の流入もある東京で投資をするのがベターですが、

僕はリスク分散をするために、大阪でも投資をしています。

 

そこで、東京と大阪の立地のポイントについてまとめた記事もありますので、ぜひこちらもご覧ください。

東京23区中古ワンルーマンション投資
東京23区で中古ワンルーマンション投資をするべき3つの理由

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大阪中古ワンルーマンション投資
中古ワンルーマンション投資は大阪で決まり!東京より魅力的な理由を解説します。

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