新築ワンルームマンション投資を考えています。
投資には興味があるけど、新築ワンルームマンション投資は
やらないほうが良いとかの情報も多くて、どうしたらいいかわかりません。
こんなお悩みはないでしょうか？
新築ワンルームマンション投資には、
・不労所得の獲得
・老後の資産形成
・所得税等の節税
などのメリットがあります。
一方で、「借入金の返済」「資産価格の下落」「賃料の低下」「空室リスク」「災害リスク」などのデメリットも少なくありません。
不動産投資会社の営業マンは投資のメリットを強調して顧客に投資を勧めますが、失敗につながる点についての説明が不十分なケースもあります。
投資に関する知識がないと、こうした事業者の説明が適切かどうか判断できず、言われるままに契約するケースも少なくないのです。
このブログ記事では、実際に不動産投資をしている僕が、
・新築ワンルームマンション投資のメリット
・新築ワンルームマンション投資のリスク
・新築ワンルームマンション投資に向く人
について、お伝えします。
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新築ワンルームマンション投資の５つのメリット
それでは、早速新築ワンルームマンション投資５つのメリットを見ていきましょう。
新築ワンルームマンション投資のメリット①資産価値が高い
なんといっても、「新築」というブランドは多くの人が求めるものです。
特に、賃貸マンションでは、入居者が求める代表的な設備は
「オートロック」「トイレ・バス別」「広いバルコニー」「充実したインターネット環境」などがあります。
新築のワンルームマンションなら、そんな人気の設備も充実しています。
また、マンションの耐震偽装が社会問題化し、
法規制が強化されたあとに建てられたワンルームマンションは安心感もあり、
まさに新築ワンルームマンションの資産価値は、非常に高いと言えます。
新築ワンルームマンション投資のメリット②フルローンで組めて持ち出しがない
新築ワンルームマンション投資は会社員であれば
「フルローンで持ち出しなし」というシミュレーションで
投資をすることもできます。
また、ローンは家賃収入から支払うため、キャッシュも入ってくる可能性もあります。
新築ワンルームマンション投資のメリット③節税になる
不動産投資には節税効果があります。
物件を購入することで減価償却費を中心に
不動産投資をするにあたっての経費を計上できるためです。
会社員は節税対策の余地がが少ないため、
新築ワンルームマンション投資をすることで、
節税効果によってメリットがあるのです。
新築ワンルームマンション投資のメリット④年金になる
不動産投資では、家賃が毎月入ってくるため安定的な収入につながります。
実際、老後の生活資金源として不動産投資を始める方も多くおり、
まさしく「年金対策として不動産投資は有効である」ということです。
新築ワンルームマンション投資のメリット⑤事前にチェックできる
新築ワンルームマンションであれば、購入の際、
モデルルームや詳細な資料で実際の設備を事前にチェックできます。
中古物件に投資する場合、入居者が住んでいて建物の中が見れない、
過去の修繕履歴や管理状況がわからない、
など想定外のリスクが発生することがあるのです。
新築ワンルームマンション投資の３つのリスク
メリットを５つ見てきましたが、一方で、
新築ワンルームマンション投資のリスクもあります。
ここでは、大きく３つリスクを見ていきましょう。
新築ワンルームマンション投資のリスク①新築プレミアムがなくなる
どんな物件でも登記されれば中古になりますが、
新築ワンルームマンションの場合、中古になれば分譲時の70％ほどの値段でしか取引されません。
たとえば、当初購入価格が2,500万円だった物件は、
2,000万円を下回る価格で取引されています。
新築ワンルームマンション投資は長期的な投資です。
ローンが払い終わる30年後に残るのは
築30年の中古ワンルームマンションであることを忘れてはなりません。
新築ワンルームマンション投資のリスク②家賃下落リスク
新築時は、新築プレミアムで、相場よりも多少家賃を上げることができますが、
中古になると、その家賃は、周囲の物件と合わせて調整していく必要もあります。
入居者を確保するために自分も家賃を下げざるを得なくなる可能性があります。
そうなると当初想定していた利回りよりも大幅に低くなってしまうかもしれません。
新築ワンルームマンション投資のリスク③空室リスク
新築ワンルームマンション投資の場合、一室しか所有していないと、
空室が発生すると収入もゼロになってしまいます。
その間にもローンの返済や管理費の支払いは続けていく必要があります。
そのため、空室期間が長期になるほど経済的な負担が増していきます。
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新築ワンルームマンション投資で購入してよい場合
さて、ここまで新築ワンルームマンション投資の
メリットやリスクを見てきましたが、判断が難しいですよね。
ということで、具体的に、新築ワンルームマンション投資を
購入しても良いと考えられる場合について３つお伝えします。
新築ワンルームマンション投資で購入してよい場合①立地が良い
リスクでも見ましたが、なんといっても
家賃下落がなく、満室が続く立地であるかどうか？
これが一番重要です。
もちろん、それ以外にも収支計算をする必要がありますが、
立地が抜群によければ、資産性も長期にわたって高く、
リスクを最小限に抑えられます。
このあたりは長期的な開発や需要の視点や、
同エリアでの築３０～４０年くらいの物件がどのくらいの値動きか？
など確認していきましょう。
新築ワンルームマンション投資で購入してよい場合②自分で住む人
新築プレミアムの恩恵を、自分で受けたい、という人も購入すると良いでしょう。
家賃を払い続けるのが馬鹿らしく思い、自分で購入する、と考える人も多いです。
新築ワンルームマンションを購入するということは、
ご自身のライフプランとの兼ね合いになると思いますが、
自分で住む場合や、投資目線と、入居者目線の両方の視点が働くので
物件の見極めもより一層厳しくなり、慎重になるでしょう。
新築ワンルームマンション投資で購入してよい場合③営業マンも購入している
新築ワンルームマンション投資で購入するかどうか迷ったら
担当の不動産営業マンに
「そんなに勧めるなら、あなたも買っているんでしょうか？」
と聞いてみることもオススメです。
そこでひるんでいたら、物件を購入するのは、検討しましょう。
新築ワンルームマンション投資をするべきかしっかり判断しよう
そもそも「投資」とは、「リスクを取りつつも、投じたお金よりも大きなリターンを得ること」が目的です。
つまり「儲かるかどうか？」で判断していくべきです。
見方を変えれば、儲かるのであれば新築ワンルームマンションにこだわる必要もありません。
投資をするなら、新築ワンルームマンション以外の「儲かる物件」とも比較検討していきましょう。
ご自身の取れるリスクや、組めるローン金額にもよりますが、
新築ワンルームマンション以外の区分所有、戸建て、一棟アパ―ト、
中古の一棟マンションへの投資など、不動産投資にも種類がいくつかあります。
まずは、視野を広げて不動産投資の勉強を始めてみましょう。
また、セミナーにも参加するなどして、自分に合った投資法を見つけてみましょう。
その上で、新築ワンルームマンション投資が良ければ、実践すればよいのです。
新築ワンルームマンション投資すべきか？【まとめ】
いかがでしたでしょうか？
新築ワンルームマンション投資のメリット、リスクについて見てきました。
新築ワンルームマンション投資があなたに合ったやり方であれば良いのですが、
そうでない場合は険しい道のりが待っているかもしれません。
まずは、自分に合った不動産投資のやり方が何なのか、調べてみることが成功への第一歩です。
ちなみに、僕は中古のワンルームマンション投資をしています。（2019年時点で2戸所有）
なぜ、中古のワンルームマンション投資をしているのか？など書いた記事がありますので
こちらも、ぜひご覧ください。