不動産投資に興味あるけど、どうなだろう？
やっぱりリスクが大きいのかな？
将来の資産形成に向けて、
代表的なものが不動産投資です。
とはいえ、不動産に投資するって、
リスクが大きそうで怖いですよね。
そこで今回のブログ記事では、
不動産投資を実際にしている僕が、
不動産投資のリスクについてお伝えします。
不動産投資のリスクを知ったうえで、
投資をするかどうかの判断になれば幸いです。
目次
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不動産投資最大のリスクは空室
不動産投資とは
不動産投資というのは、アパートやマンションを購入して、
家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がったときに
売却して、その差額で利益を得たりする投資方法です。
たとえば、次のような物件があったとします。
・2000万円の物件
・年間84万円（月7万円）の家賃収入
・年間12万円（月1万円）の経費
この物件の利回りは
3.6％＝（84-12）／2000×100
となります。
手持ちのお金がなくても、不動産投資では、
ローンを組んで、家賃収入で返済できます。
ですから、自己資金がすくなくても、
はじめられるおいしい投資方法なのです。
しかし、そんなおいしい話には罠があります。
不動産投資の空室リスクとは？
不動産投資の最大のリスクは「空室リスク」です。
家賃は空室になったら入ってきません。
それでも、毎月のローン返済は容赦なく進みます。
ですから、不動産投資をする際には、
入居者が常に見込めるエリアだったり、
数十年先を見ても、需要のあるエリアでなければなりません。
日本の住宅の33％が空き家になる
日本は人口が減少しています。
しかしながら、住宅は増えていますので、
必然的に空き家が増えてしまいます。
| 2003年 | 2008年 | 2013年 | 2018年 | 2023年 | 2028年 | 2033年 | |
| 空き家数 | 6,593 | 7,568 | 8,196 | 10,759 | 13,940 | 17,573 | 21,466 |
| 総住戸数 | 53,891 | 57,586 | 60,629 | 63,653 | 66,370 | 68,844 | 71,067 |
| 空き家率 | 12.2% | 13.1% | 13.5% | 16.9% | 21.0% | 25.5% | 30.2% |
出展：野村総合研究
つまり貸したくても借り手がいない
売りたくても買い手が見つからない時代がやってきます。
それなのに、不動産に投資してしまってよいのでしょうか？
不動産投資がこれから直面するリスク
リスク①東京オリンピックの壁
コロナショックにより、東京オリンピック・パラリンピックが延期されました。
実際に、このスポーツの祭典は行われるのでしょうか？
2020年9月現在では、まだ不明ですが、
この祭典以降、不動産の需要はより下がっていくとみられています。
リスク②少子高齢化
先にも書きましたが、少子高齢化により
人口減少が進んでいるのが日本の現状です。
2025年には、高齢者1人を1.8人で支える時代になります。
若い世代の賃貸人がいなくなる可能性があるのです。
リスク③金利の上昇
今は低金利でローンをしやすい環境です。
しかしながら、この低金利が数十年にわたり続くかはわかりません。
景気が拡大した時には、マイナス金利政策も終わりになります。
ローンのある人は、金利上昇に備える必要があります。
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不動産投資にはリスクがてんこ盛り
上記では、日本が直面する構造的なリスクを見てきましたが、
不動産投資には、まだまだリスクがあります。
不動産特有のリスクを、賃貸住宅と経営の側面から見てみましょう。
賃貸住宅のリスク
賃貸住宅に投資するリスクを列挙します。
・空室になったら家賃が入ってこない
・賃借人が家賃を滞納するかもしれない
・入居者同士のトラブルが起きるかもしれない
・建物が老朽化しリフォームが必要になる
・老朽化により家賃を下げなくてはならない
・設備が壊れたら新しいものに交換する必要がある
不動産経営のリスク
不動産を経営する中でも様々なリスクがあり
軽減するための努力が大切になります。
・空室リスクを減らしたり長く借りてもらうための工夫が必要
・経費の管理や、節税、確定申告などの事務処理が必要
・金利上昇や家賃下落など、経済状況にも敏感になる
・台風などの災害に備えたり、殺害などの人災にも気を付ける
・サブリース賃料の不払いや詐欺などのリスクもある
【まとめ】不動産投資のリスクについて
いかがでしたでしょうか？
不動産投資のリスクについて理解は深まりましたか？
日本の抱える構造的なリスクから、
不動産投資特有のリスクまで見てきました。
これだけリスクを見てくると、
「不動産に投資しないほうが良いのでは・・・」
と思いますよね。
とはいえ、逆にいうと、不動産投資は
昔からある投資手法でありリスクが出尽くしているとも言えます。
一つ一つのリスクをクリアする物件と巡り合えたり
努力をすることで、そのリスクを乗り越えて、
本来の儲けにつながることもあります。
ですから、不動産投資をするためには、知識がとても重要です。
知識を得るためには、やっぱり書籍がいいです。
僕は不動産投資をするにあたり数十冊は本を読んできました。
その中で、不動産投資の基礎が学べる本を３冊ご紹介します。
これから不動産の投資をしようという人が、
本の投資をできなければ、そもそも投資の感覚が弱い可能性があります。
自己投資こそ、一番の投資です。
新しい価値観や知識に触れるという意味で、この機会に一冊は読んでみましょう。
この本では不動産投資におけるメリットとデメリットが詳しく書かれており、
そのデメリットも努力ややり方で回避できる可能性もあるということがわかり、
不動産投資の面白味を感じることができる本です。
さらに利益の仕組みや物件の選び方、融資についてまでも具体的に書かれており、
この本を何度も読み込むことで、安定した資産形成に近づけます。
政府統計から心理学まで、様々な理論があるのですが、
語り口で書かれているため、面白く読み進められます。
著者は不動産や金融の実務に長年携わっていただけあって、
市場を熟知していて、内容も実践的です。
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不動産投資をはじめる前に知りたかった１００の疑問と答え
非常に簡潔にまとめられており、大文字や色付きで凄く読みやすく
レイアウトもとても見やすく工夫されています。
不動産投資に少しでも興味がある方であれば、
間違いなく本書が背中を押してくれる大事な一冊になるはずです。