【実績公開】不動産収入はサラリーマンの副業として儲かるのか？

サラリーマンの副業として

不動産投資ってどうなの？

副業するといっても、

リスクなく、手間なく、でも儲かりたい

という人は多いですよね。

まさしく、僕もそんな気持ちで、

不動産投資を２０１９年より始めました。

不動産投資と言っても、

・新築なのか？中古なのか？

・都心部なのか？郊外なのか？

・戸建てなのか？マンションなのか？

などの条件の組み合わせによって、

方法やノウハウが変わってきます。

種類が知りたい人は、こちらの記事も参考にしてください。

そんな不動産投資の中で僕は

「中古ワンルームマンション投資」をしています。

この投資方法は、比較的手堅い投資方法で、

サラリーマンの副業として、最近始める人が増えています。

そこで、今回は、この中古ワンルームマンション投資について

実際のキャッシュフローやメリット、デメリットについて解説していきます。

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サラリーマンの副業【不動産収入ってどうなの？】

それでは、具体的に、僕の実際の収入などを公開します！

投資状況【2戸所有】

まず、2020年9月の状況ですが、

2戸のワンルームマンション投資をしています。

では、こちらの具体的な収支を見てみましょう。

1年目は8万円の赤字予測

ということで、儲けよう！と思って始めた投資ですが

実際は、8万円の赤字の見通しとなっています。

え？そんなんで投資する意味あるの？

となりますよね。

これも、いろいろカラクリもあるので、確認してみましょう。

まず、物件の収支としては約２２万ほどの黒字です。

1物件、月1万弱の、実質手取りが入ってきています。

実質収入＝年間収入ー年間支出　で計算します。

しかしながら、ここから税金がひかれました。

その額、なんと30万円！！！！

ですから、

・不動産の儲け22万

・税金30万

なので、赤字8万円となってしまいました。

とはいえ、不動産を購入したことにより

確定申告の還付により20万入ってきているので、

その節税分まで含めると＋12万ともなっています。

なのでトータル黒字とも言えます。

だんだん複雑になってきましたね。

今後の見通し【毎年12万円の黒字予測】

さて、今後の見通しはどうなのか？

ということですが、上記の税金30万のうち、

20万は、不動産取得時のみ必要になるものなので、

今後の毎年の税金は、10万円程度になります。

ですから、このまま安定して入居者がいれば

・年間の手取り家賃収入22万

・年間の税金10万

ということで、年間12万円の黒字が続く予測です。

これを10年間継続できれば120万円となりますし、

不動産の数を増やせば、その分、増えていく・・・

というのがワンルームマンション投資なのです。

【サラリーマンの副業】中古ワンルームマンション投資のメリットとデメリット

さて、僕の実施している中古ワンルームマンション投資を

具体的に見てもらいましたが、メリットとデメリットを解説します。

中古ワンルームマンション投資のメリット

メリットを３つまとめるとこちらです。

①自己資金がすくなくても始められる

中古ワンルームマンション投資は、

頭金10万円くらいからでも始められます。

サラリーマンにとっては、

自宅のローンや子どもの教育費など費用がかさみます。

そんな中で投資にさくお金も少ないけど将来も心配・・・

そういう人には、中古ワンルームマンション投資は

手っ取り早く、始められるでしょう。

②入居者がローンを返してくれる

不動産投資の良いところは、入居者が

自分のローンを払ってくれるところにあります。

ですから、空室にならない限りは、自分の出費なく

ローンを減らすことができます。

ですから、投資をするタイミングが早ければ早いほど、

時間の効果が出てきて、ローンが減っていきます。

③手間がかからない

基本的に、不動産の管理や入居者トラブル、

空室物件の入居者付けなどは、管理会社と契約して

委託手数料を払うことでやってもらいます。

僕は月3000円程度支払ってやってもらっていますので

何も手間かからず、家賃収入が増えていっています。

中古ワンルームマンション投資のデメリット

一方で、デメリットももちろんあります。

①空室リスクがある

入居者の家賃でローンを支払う構図は良いのですが、

空室が出るようなエリアを選択してしまうと、

その期間は、全部経費を垂れ流すことになります。

それでは、思うような資産形成にはなりません。

エリア選びが非常に重要なので、気を付けましょう。

②老朽化で経費が多くなる

不動産投資で必要な経費はローン以外に、

管理費や修繕積立金というものがあります。

新築や築浅の時は、あまりかからないのですが、

老朽化に向けて、この管理費や修繕積立金が

上がってくるケースがあります。

買った当時は収支がプラスでも、5年後にマイナスになった・・・

などもあるかもしれませんので、このあたりの経費も注意しましょう。

③借金を抱える

なんといっても、ローンを抱えることになるので、

やっぱり借金は重荷になります。

あくまでもリスクをとりすぎずに、

自分自身が精神的にも安心してられるような

金額の範囲内で、不動産の副業をすることをおススメします。

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【まとめ】サラリーマンの不動産収入による副業

いかがでしょうか？

サラリーマンの不動産収入による副業の解説をしました。

僕の投資方法についての解説だったので、

他の手法も見てみたい、という人は、他の種類も見てください。

ただし、マンション投資でも、

新築のワンルームマンション投資は避けましょう。

住居を買う時に、どうしても「新築」こだわりがある人がいますが、

投資で大事なのは、出口戦略です。

購入した物件を、いざ売ろうとするときに、

どのくらいの値段で売れるのか？ということです。

新築物件は、「新築プレミアム」といって

相場より２～３割値段が上がっていることが多いです。

あなたが買った瞬間に、中古として値下がりしますので、

投資にはまったくオススメしません。

こういった情報に敏感になることも、

サラリーマンが安全に不動産収入を得ていくためには必要です。

知識を得るためには、やっぱり書籍がいいです。

僕は不動産投資をするにあたり数十冊は本を読んできました。

その中で、不動産投資の基礎が学べる本を３冊ご紹介します。

これから不動産の投資をしようという人が、

本の投資をできなければ、そもそも投資の感覚が弱い可能性があります。

自己投資こそ、一番の投資です。

新しい価値観や知識に触れるという意味で、この機会に一冊は読んでみましょう。

①はじめての不動産投資成功の法則

この本では不動産投資におけるメリットとデメリットが詳しく書かれており、

そのデメリットも努力ややり方で回避できる可能性もあるということがわかり、

不動産投資の面白味を感じることができる本です。

さらに利益の仕組みや物件の選び方、融資についてまでも具体的に書かれており、

この本を何度も読み込むことで、安定した資産形成に近づけます。

②豊かな人生を築くための不動産との付き合い方

政府統計から心理学まで、様々な理論があるのですが、

語り口で書かれているため、面白く読み進められます。

著者は不動産や金融の実務に長年携わっていただけあって、

市場を熟知していて、内容も実践的です。

③初心者から経験者まですべての段階で差がつく！

不動産投資　最強の教科書―投資家１００人に聞いた！

不動産投資をはじめる前に知りたかった１００の疑問と答え

非常に簡潔にまとめられており、大文字や色付きで凄く読みやすく

レイアウトもとても見やすく工夫されています。

不動産投資に少しでも興味がある方であれば、

間違いなく本書が背中を押してくれる大事な一冊になるはずです。