不動産投資

【東京でなければならない3つの理由】中古ワンルームマンション投資

中古ワンルームマンションの投資をしたいけど、

賃貸需要の強い大都市なら、東京以外でもいいよね?

東京の土地勘がなくてわからないんだよね。

中古ワンルームマンション投資をする人の中で、

こんな疑問を持つ人がいますね。

 

土地勘がない中で、投資をするのは不安だと思います。

 

ですが、ワンルームマンション投資では、

20年、30年といった長期間需要があるのか?という

現実的な目線で考えることが重要です。

 

その目線から考えるときに、

地方の大都市と東京を比較した時に

「東京でなければならない3つの理由」が浮かび上がります。

 

それは

・東京は単身世帯の若者が増えている

・東京は家賃の下落幅が低い

・東京の再開発の規模がけた違いに大きい

ということです。

 

この3つの特徴を兼ね備えているのが東京の強みであり、

今後の数十年を見ても、根強い賃貸需要が見込めるのです。

 

今日のブログ記事では、こちらについて解説しますので、

読んでもらえれば「東京の強さ」を知ることができると思います。

 

「土地勘がない・・・」という人には、

最後に、僕が実際に中古ワンルームマンション投資をしている

東京に特化した不動産会社も紹介しますので、まずは相談してみてください。

 

 

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東京は単身世帯の若者が増えている

ワンルームマンション投資は東京でやるべき3つの理由

中古ワンルームマンション投資をする時に大切なのは、

単身の賃貸需要のある若者が集まるエリアなのか?ということです。

 

結論からお伝えすると、東京の特徴としては

・東京圏が地方都市に比べ圧倒的に転入が多い

・特に20代の若者の転入が多い

ということがわかります。

 

具体的にグラフで視覚的に見ていきましょう。

 

こちらは、総務省が発表している各都道府県の転入と転出の状況を表すグラフです。

全国の転出入

引用:住民基本台帳人口移動報告(2018年結果)

東京を中心に首都圏が圧倒的に転入が多く、

愛知、大阪、福岡など地方の大都市では微々たるものです。

 

さらに、この首都圏を深堀してみましょう。

こちらは、首都圏の転入、転出を年代別にしたものが次のグラフです。

引用:住民基本台帳人口移動報告(2018年結果)

20~24歳の年代が2017年、2018年と7万人を超えています。

15~19歳、25~29歳も、ぞれぞれ2万人を超えています。

 

この辺りは、大学進学、新入社員、若手の異動として

東京近辺に、多くの若者が転入していることを示しています。

 

彼らはどこに住むのでしょうか?

そうです。お分かりですね。

賃貸のワンルームマンションなのです。

 

最新の国勢調査では、この10年で、東京23区の19~34歳人口が70万人増えたというデータもあります。

一方で、東京23区以外の同年代の人口は90万人減少しています。

 

全国的には少子高齢化ですが、

東京だけは例外だということが見て取れますね。

 

東京は家賃の下落幅が低い

ワンルームマンション投資は東京でやるべき3つの理由

東京は、土地の利用価値が高く、古い物件でも比較的高い家賃がつきます。

具体的に見ていきましょう。

 

東京23区、大阪市、名古屋市の家賃下落率を比較

こちらは、不動産専門の情報サービス会社・東京カンテイのデータです。

ファミリータイプのマンションが対象ですが、築3年の家賃を100%として、

築5年~築30年までの下落の推移を、大都市ごとにあらわしたグラフです。

家賃下落率

引用:東京カンテイ

こちらを見ても、青色の東京23区の家賃の下落幅が

大阪市や名古屋市と比べても、小さいことがわかります。

 

東京23区の築10年、築20年、築30年、築40年の家賃を比較

具体的に、今の相場はどうなんだろうということで、

2020年10月時点での、東京23区の家賃をスーモで調べました。

 

築10年、築20年、築30年、築40年で

・江戸川区、台東区、世田谷区の3つのエリア

・徒歩10分圏内

・1Rか1Kで20平米~25平米

の条件で比較をしたものがこちらです。

 

築10年の家賃相場は、7.4万円~8.8万円

築10年 江戸川区 新小岩徒歩7分 1K 24平米 7万円+4000円
築10年 台東区 三ノ輪駅徒歩2分 1K 23.3平米 7.6万円+7000円
築10年 世田谷区 東北沢駅徒歩4分 1K 20.3平米 8.3万円+5000円

築20年の家賃相場は、7.2万円~8.2万円

築20年 江戸川区 葛西駅徒歩10分 1K 22.7平米 6.5万円+5000円
築20年 台東区 鶯谷駅徒歩7分 1K 24.8平米 7.2万円+6200円
築20年 世田谷区 梅ヶ丘駅徒歩4分 1K 24.8平米 8万円+2000円

築30年の家賃相場は、6.8万円~8.8万円

築30年 江戸川区 葛西駅徒歩10分 1K 24平米 6.5万円+3000円
築30年 台東区 田原町駅徒歩4分 1K 23.5平米 8万円
築30年 世田谷区 上町駅徒歩8分 1R 22.6平米 8.2万円+6000円

築40年の家賃相場は、6.2万円~8.3万円

築40年 江戸川区 平井駅徒歩3分 1R 20平米 6万円+2000円
築40年 台東区 田原町駅徒歩1分 1K 22.6平米 8万円+3000円
築40年 世田谷区 用賀駅徒歩5分 1R 23平米 7.2万円+3000円

 

ということで、場所や物件のスペックにもよりますが、

築10年でも、築40年でも、家賃はそこまで変わらず

東京のワンルームマンション投資の手堅さを実感しますね。

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中古ワンルームマンション投資では立地が大事な理由

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東京の再開発の規模がけた違いに大きい

ワンルームマンション投資は東京でやるべき3つの理由

人が集まる都市になるには、「再開発」がテーマです。

 

大阪や名古屋にも、高層ビルがどんどん建っていますが、

東京の再開発は、その規模や数でも、けた違いに大きいです。

 

実際に、再開発のエリアは、

大阪や名古屋では、大阪駅や名古屋駅周辺に限られています。

 

一方、東京の再開発エリアは

丸の内、八重洲、日本橋、銀座、虎ノ門、渋谷、新宿、池袋、臨海エリア・・・

と、多くのエリアで開発されています。

 

地方都市の再開発は「点」にすぎないのに対して、

東京の再開発はエリア同士のつながりもあり「面」で展開され

それが結果、賃貸需要へと広がっています。

 

安定したワンルームマンション投資の賃貸経営を行うなら

・学生が集まる街

・ビジネスマンに人気のエリア

・ショッピングに便利な路線

など、複数の需要が見込める場所が鉄則です。

 

その需要が見込めるのが東京の魅力ですし、

東京23区を選んでおけば、ほぼ間違いないということなのです。

 

【まとめ】中古ワンルームマンション投資は東京を選ぶ3つの理由

中古ワンルームマンション投資をするなら東京

いかがでしたでしょうか?

 

中古ワンルームマンション投資をするなら

東京でやるべき3つの理由について解説しました。

 

あらためてまとめると、

・東京は単身世帯の若者が増えている

・東京は家賃の下落幅が低い

・東京の再開発の規模がけた違いに大きい

ということです。

 

特に、東京23区の家賃の下落については、

現時点では築10年でも40年でも、そこまで大差なく、

物件を持ち続けることで得られる収益は非常に大きいです。

 

東京23区ならマンションの寿命の60年まで持ち続けるということも

実際の選択肢として可能なエリアです。

ワンルームマンション投資の出口戦略
【どうする?】ワンルームマンション投資の出口戦略

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「土地勘がない・・・」などの理由で、東京を選択肢から外すのは

投資という観点からいうと、非常にナンセンスです。

 

不動産投資をするなら、ワンルームマンション投資をするなら、

絶対に、東京を中心に考えましょう。

 

といっても、「東京のことよくわからないな・・・」という人に

僕が、中古ワンルームマンション投資をしている会社を紹介します。

 

日本財託は、東京の中古ワンルームマンションに特化しており、

空室率も非常に低く、マンションオーナーの見方となってくれる存在です。

 

不動産投資の初心者向けにセミナーも開催しているので

「東京のワンルームマンション投資に向けて興味がある人」は、

まずは、セミナーに参加して、相談してみると良いでしょう。

日本財託の不動産セミナーに申し込む>

 

ぜひ、東京の魅力を感じて、

将来の資産形成の第一歩を踏み出しましょう。

 

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