こんにちは！akiraです。
僕は、将来の資産をつくっていくために、
東京の東府中駅で、ワンルームマンション投資をしています。
投資をしたあとに、考えるのは微妙なのですが、
このマンションの出口戦略ってどうなんだろう？
とふと思い、不安になりました。
たとえば
「もし、家賃がさがって、毎月赤字になったらどうしよう」
「ずっと持っていても、最後売れるのかな？」
「築３０年くらいで、借り手がいなくなったら終わるな・・・」
など、いろんな不安がよぎってきたのです。
それを払しょくするために、
「そもそも、今、東府中駅周辺で、
築３０年とか４０年の物件ってあるのかな？
あったとして、家賃相場はどのくらいなんだろう？」
ということが気になりました。
そこで、今回のブログ記事では
東京の東府中駅周辺の家賃相場
について、調べて、考察しました。
ただ、家賃相場を調べるのではなくて、
築１０年、２０年、３０年、４０年の物件は
・果たして、家賃がいくらなのか？
・築１０年と４０年の差はどのくらいなのか？
こんなことを確認できれば、僕の不安の源が
解消されるのではないか？そう思ったのです。
ということで、一緒に確認していきましょう。
目次
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東府中駅はワンルームマンション投資としてどうなの？
家賃の推移を確認する前に、東府中駅は、
ワンルームマンションの投資をしようとするときに
適切なエリアなのでしょうか？確認してみましょう。
東府中駅はどんなエリア？
東京都にある東府中駅は、京王線沿線の駅です。
開業当初は東京競馬場の最寄駅でしたが、
府中競馬正門前駅ができてからも
競馬開催により電車の急行数などが変わる駅です。
新宿まで電車で30分以内で行けるエリアで、
駅前にビジネスホテルもあるので観光やビジネスに便利な駅なのです。
東府中駅は、生活の拠点として便利なエリア
東府中駅周辺にはショッピングスポットがたくさんあります。
駅に商業施設「京王リトナード東府中」が直結しており、
飲食店、クリーニング店、ヘアカットショップや書店などが入っています。
さらにスーパーやコンビニ、銀行など、生活するのに困りません。
他にも、公会堂や公園、芸術劇場、府中市美術館があります。
医療施設も駅周辺にあり、生活の拠点としても便利です。
東府中駅のワンルームマンションの家賃の推移予測
ここまで東府中駅の特徴や利便性について見てきましたが、
本題の家賃の推移予測を考えてみましょう。
予測にあたっては、スーモの賃貸にて、
・東府中駅から徒歩10分程度
・間取り：１R、１K
・占有面接：20～25平米程度
という条件で、築10年、20年、30年、40年で
各築年数ごとに3件ずつ現在の募集家賃を調べてみました。
東府中駅のワンルームマンション築10年の家賃は7万円～7.4万円
東府中駅の築10年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。
| 築12年 | 2階／2階 | 東府中駅徒歩12分 | 1K 19.9平米 | 6.65万円＋5000円 |
| 築13年 | 7階／10階 | 東府中駅徒歩10分 | 1K 20.3平米 | 6万円＋10000円 |
| 築13年 | 4階／7階 | 東府中駅徒歩6分 | 1K 21.3平米 | 6.9万円＋5000円 |
築10年の物件が見つかりませんでした・・・
東府中駅のワンルームマンション築20年の家賃は5.7万円～6.3万円
東府中駅の築20年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。
| 築18年 | 2階／4階 | 東府中駅徒歩9分 | 1K 21平米 | 6万円＋2000円 |
| 築20年 | 7階／8階 | 東府中駅徒歩4分 | 1K 20.1平米 | 5.8万円＋5000円 |
| 築21年 | 2階／3階 | 東府中駅徒歩3分 | 1K 19.9平米 | 5.5万円＋2000円 |
築20年になると、5万円台の家賃も出てきますね。
東府中駅のワンルームマンション築30年の家賃は4.9万円～6.5万円
東府中駅の築30年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。
| 築29年 | 2階／6階 | 東府中駅徒歩5分 | 1K 23平米 | 5.5万円＋10500円 |
| 築30年 | 3階／4階 | 東府中駅徒歩4分 | 1K 19.9平米 | 4.6万円＋3000円 |
| 築32年 | 2階／2階 | 東府中駅徒歩8分 | 1K 22.9平米 | 4.7万円＋2000円 |
家賃4万円台に突入も、6万円のマンションもありますね。
東府中駅のワンルームマンション築40年の家賃は5.2万円～6.1万円
東府中駅の築40年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。
| 築37年 | 2階／7階 | 東府中駅徒歩7分 | 1K 21.2平米 | 5.5万円＋4800円 |
| 築37年 | 2階／6階 | 東府中駅徒歩8分 | 1K 19平米 | 4.9万円＋3000円 |
| 築46年 | 4階／6階 | 東府中駅徒歩8分 | 1K 21.5平米 | 5.5万円＋6000円 |
築30年程度と、ほぼ変わらない家賃相場のようですね。
東府中駅のワンルームマンションの家賃相場の推移
ということで、ここまで見てきた家賃推移をまとめてみます。
| 築年数 | 3つの物件の平均家賃 | 築10年からの下落率 |
| 築10年 | 71,833円 | ー |
| 築20年 | 60,666円 | 15.5％ |
| 築30年 | 51,166円 | 28.8％ |
| 築40年 | 57,600円 | 19.8％ |
築10年から、築40年で、価格は1,4000円程度落ちています。
つまり、家賃の下落率は19.8％となります。
僕の東府中駅のワンルームマンションの家賃は、
いまは築15年で家賃が63,000円ですが、下落率が19.8％だとすると、
30年後には、家賃が50,526円になる予測ですね。
僕は、この物件については、繰り上げ返済を頑張って、
10年くらいでローンを完済して、利益の出続ける状態を目指しています。
そういう意味では、築25年で家賃が55000円程度になったとしても、
管理費や修繕積立金をのぞいて、40000円程度を毎月稼いでくれたら、
年間48万円、10年で500万円程度になります。
このくらいまでいけば、元はとれますし、
その後も稼ぎ続けてくれそうというのが
今回みてわかったことでもあります。
これは、あくまでもスーモから3件ずつサンプルしたデータであり、
正確ではないですが、とはいえ、この程度の下落率は妥当なラインでしょう。
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【まとめ】東府中駅のワンルームマンション投資
いかがでしたでしょうか？
このように、インターネット上の情報の見方を買えるだけで、
なんとなく、未来の家賃相場が見えてきて算段がたちますね。
僕が驚きだったのは、築46年でも6万円を超える物件があることです。
これは、本当に需要と供給のバランスだと思いますが、
東京都は、まだまだ人口が増え続けているエリアです。
そういう将来にかけて、投資をしているので、
都合よくとらえると、明るい未来も見えるな、ということでした。
こういう出口戦略については、誰も教えてくれないものなので、
自分でいろいろシミュレーションをすることが大事ですね。
今後も、模索していきたいと思います。