不動産投資

ズバリ阿波座駅のワンルームマンション投資はあり?家賃推移を調べました

ワンルームマンションに投資しようと思おうけど、

大阪市西区の阿波座駅って、どうなんだろう?

 

ワンルームマンション投資をするときに、

あなたが選ぼうとしている物件の家賃の相場や

今後の推移など、どうなんだろう?と不安になりますよね。

 

僕は、大阪市西区の阿波座駅で、

2020年にワンルームマンション投資をしました。

 

ただ、出口戦略を考える中で、阿波座駅って、

今後の家賃の相場や下落率ってどのくらいなんだろう?

と思って気になってきました。

 

そこで、今回のブログ記事では

大阪市西区の阿波座駅の家賃の推移予測

について、調べて、考察しました。

 

僕が、ワンルームマンション投資をしている目的は

「長期的な家賃収入」を狙うことです。

 

そこで大切なのは

20年、30年、40年たっても、家賃が下落しすぎないこと

になりますので、家賃の推移をしることはとても大切です。

 

ぜひ、一緒に、阿波座駅について理解を深めましょう。

 

 

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阿波座駅はワンルームマンション投資としてどうなの?

阿波座駅でのワンルームマンション投資

阿波座駅は、ワンルームマンションの投資をしようとするときに

適切なエリアなのでしょうか?確認してみましょう。

 

阿波座駅は大阪でもトップクラスの良好なアクセス

阿波座駅は、大阪メトロ中央線と千日前線の2路線が乗り入れ、

大阪を代表するビジネスの街「本町」から一駅とアクセスが良いです。

 

特に、大阪メトロ中央線の乗降客数を見ると、利用者の多い駅としては

・本町駅(21万7,457人)

・堺筋本町駅(11万1,573人)

・阿波座駅(4万6,863人)

・弁天町駅(3万8,087人)

となっており、中央線の中でも主要駅となっています(2018年11月大阪メトロ調べ)。

 

千日前線も、「なんば駅」まで3分と非常にアクセスが良いです。

どこにいくのも便利な阿波座駅は、大阪市内でもトップクラスの利便性と言えます。

 

阿波座駅は一人暮らしにはとても住みやすいエリア

大阪の中心地という高立地から、阿波座駅周辺は、

高層マンションを中心に、どんどん生まれ変わっています。

 

ビジネス街からも近いですが、靭(うつぼ)公園という市内でも人気な公園があり、

周辺はおしゃれなカフェなどもあり、公園に面した物件は人気が高いです。

 

阿波座駅前には深夜まで営業している大手スーパーがあり、

コンビニの数も多いので、日常の買い物には困りません

クリニックや病院、銀行、郵便局など生活に必要なものは

一通り揃っているので、とても暮らしやすい街です。

 

阿波座駅には中央線の延伸により将来性が高まる

大阪万博開催前の2024年度までに、中央線は、

海底トンネル経由で、夢洲まで延伸する計画があります。

 

さらに夢洲にはIR(統合型リゾート)の誘致も有力視されており、

中央線の影響力が一段と増すことが予想されます。

 

とくに夢洲新駅と商業施設が一体化した「夢洲駅タワービル(仮称)」の建設は、

賃貸ニーズの拡大にかなりの効果がありそうです。

 

高さ275メートル、地上55階建てのタワーの中に、

店舗、ホテル、オフィスが多数入居しています。

 

従業員は当然沿線から通勤する人も多いでしょう。

住宅地、マンションなど住居用不動産の価格高騰の呼び水になる可能性もあります。

 

阿波座駅のワンルームマンション家賃の推移予測

阿波座駅でのワンルームマンション投資

ここまで阿波座駅の利便性や将来性について見てきましたが、

本題のワンルームマンションの家賃の推移予測を考えてみましょう。

 

予測にあたっては、スーモの賃貸にて、

・阿波座駅から徒歩10分以内

・間取り:1R、1K

・占有面接:20~25平米

という条件で、築5年、10年、20年、30年、40年で

各築年数ごとに3件ずつ現在の募集家賃を調べてみました。

 

そうすることで、阿波座駅のワンルームマンションの

今後の家賃相場や下落率などが見えてくるのです。

 

ワンルームマンション築5年の家賃は6.2万円~7万円

阿波座駅の築5年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築5年 5階/14階 阿波座駅徒歩8分 1K 22平米 6.25万円+7500円
築5年 9階/15階 阿波座駅徒歩5分 1K 22.4平米 5.8万円+10500円
築6年 4階/12階 阿波座駅徒歩5分 1K 20平米 5.4万円+8000円

ワンルームマンション築10年の家賃は6.2万円~6.4万円

阿波座駅の築10年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築10年 5階/11階 阿波座駅徒歩10分 1K 20平米 5.7万円+7000円
築10年 14階/15階 阿波座駅徒歩4分 1K 20平米 5.6万円+6000円
築10年 3階/9階 阿波座駅徒歩4分 1K 21.4平米 5.6万円+7000円

築5年と比べて、3000円くらい下がりますね。

ワンルームマンション築20年の家賃は5.6万円~6.1万円

阿波座駅の築20年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築19年 5階/10階 阿波座駅徒歩2分 1K 20.5平米 5.4万円+6000円
築21年 6階/10階 阿波座駅徒歩3分 1K 22.9平米 5.6万円+5000円
築22年 5階/11階 阿波座駅徒歩3分 1K 21平米 4.8万円+8000円

築20年になると、5万円台の家賃も出てきますね。

ワンルームマンション築30年の家賃は4.5万円~5.6万円

阿波座駅の築30年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築30年 5階/11階 阿波座駅徒歩7分 1R 21.9平米 5万円+6000円
築31年 4階/11階 阿波座駅徒歩4分 1R 20.2平米 4.2万円+3000円
築32年 8階/9階 阿波座駅徒歩10分 1K 20.7平米 4.2万円+7000円

家賃4万円台に突入です。

ワンルームマンション築40年の家賃は5.3万円~5.7万円

阿波座駅の築40年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築39年 8階/10階 阿波座駅徒歩4分 1R 25平米 4.9万円+8000円
築41年 5階/7階 阿波座駅徒歩6分 1R 25平米 4.8万円+8000円
築42年 2階/11階 阿波座駅徒歩1分 1K 22平米 4.7万円+6000円

築30年程度と、ほぼ変わらない家賃相場ですね。

阿波座駅のワンルームマンション家賃相場の推移

ということで、ここまで見てきた阿波座駅の

ワンルームマンション家賃推移をまとめてみます。

築年数 3つの物件の平均家賃 築5年からの下落率
築5年 66,800円
築10年 63,000円 5.6%
築20年 59,000円 11.7%
築30年 50,000円 25.1%
築40年 55,333円 17.2%

築5年の66800円から、築30~40年で、5万円台に落ちるようですね。

 

僕も、阿波座駅にて、築6年のワンルームマンションの投資をしています。

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いまは家賃が67000円ですが、下落率が25%だとすると、

35年後のローン完済時には、家賃が50000円になる予測ですね。

 

毎月のローンは49,707円の元利均等返済のローンなので、

このままいくと、ローンで毎月と管理費や修繕積立金で赤字です。

繰り上げ返済をしていかないとヤバイですね。

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これは、あくまでもスーモから3件ずつサンプルしたデータであり、

正確ではないですが、とはいえ、この程度の下落率は妥当なラインでしょう。

 

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【まとめ】阿波座駅のワンルームマンション投資

阿波座駅でのワンルームマンション投資

いかがでしたでしょうか?

 

このように、スーモの情報の見方をかえるだけで、

なんとなく、未来の家賃相場が見えてきて算段がたちますね。

 

阿波座駅周辺エリアは再開発も進んでいて、

ファミリータイプのマンションも多くできてきて、

とても住みやすいエリアになっています。

 

これから大阪は万博も開かれ、より開発が進みます。

今後の大阪の動向にも注目しながら、

ワンルームマンション投資を計画的にしていきましょう。

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