今20代です。
将来の資産形成に不安があるので、
少額で始められる中古ワンルームマンション投資に
興味があります。実際やってみるのはどうなんだろう？
20代からの不動産投資を検討していて、
始めるべきか悩んでいるという方もいるのではないでしょうか。
不動産投資を20代で始めることは、
長期的に見れば30代・40代から始めるよりも有利です。
特に中古ワンルームマンション投資は、長い期間をかけて
資産を形成し、将来の収益源をつくるというものです。
僕は35歳から不動産投資をはじめましたが、
「20代から始めておけばよかった」と思えるほど、
投資における「時間の有効性」は大きいです。
特に、公的年金だけを頼りにできなくなっている今、
資産形成は、はやいうちから取り組んでおくに
こしたことはありません。
そこで、今回のブログ記事では、
・20代で中古ワンルームマンション投資をはじめるメリット
・20代で中古ワンルームマンション投資をはじめる注意点
について解説します。
ポイントを押さえることで、20代のうちから
効率よく中古ワンルームマンション投資にチャレンジできます。
目次
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なぜ20代から中古ワンルームマンション投資をすべきか？
「年金2000万円問題」などで、老後資産の形成が
社会の問題となっていますが、この問題は、
20代だから関係ないということではありません。
むしろ資産形成において、重要な要素のひとつに、
時間をかけて長期で資産運用する、ということがあります。
20代だからこそ、計画的にとりくみましょう。
ちなみに、
「20代で不動産投資をしている人がいるかどうか」について、
疑問に思われている方もいらっしゃるかもしれません。
そもそも中古ワンルームマンション投資というのは、
年齢で制限されているものではありませんし、
実は次のような要因で、年々若いマンションオーナーが増えてきているのです。
・終身雇用の崩壊
・金利が安い＝ローンが組みやすい
・利回りの高い貯蓄ができない
・投資商品の情報を集めやすくなった（ネットの普及）
・時代の流れ（流行）
昔は、年収800万ほどなければ不動産ローンを組むことができませんでしたが、
その審査は緩和されて、年収400万程度でも融資を受けることが可能になりました。
ぜひ、将来に向けて中古ワンルームマンション投資を
一つの選択肢として、考えていきましょう。
20代から中古ワンルームマンション投資をする3つのメリット
20代の中古ワンルームマンション投資には、
若いからこそ生かせる複数のメリットがあります。
収益用の不動産は、20年、30年という長いスパンで運用することが基本です。
20代から不動産投資を始めるメリットを見ていきましょう。
20代で中古ワンルームマンション投資をするメリット①長期で収益を確保できる
まず中古ワンルームマンション投資の基礎から確認します。
物件を購入する際には、不動産投資ローンを組むことが一般的ですが、
月々のローンの返済には、毎月入ってくる家賃収入を充てるのが基本です。
ですから、毎月の収支が黒字で、物件に入居者がいる限りは、
オーナーの負担がなく、資産を増やしていくことができるのです。
不動産投資ローンの完済期間は、およそ30～35年です。
20代のうちに不動産投資ローンを組めば、
定年退職までにローンを完済できる可能性が高まります。
ローン完済後は、家賃収入を自由に使うことが可能です。
将来的な修繕や納税のために収入の一部を貯蓄に回すとしても、
余裕をもって老後資金を準備できるでしょう。
具体的に見ていきましょう。
家賃収入が月10万円の中古ワンルームマンションを
1室所有するケースを考えてみましょう。
たとえば、
・35歳から75歳まで運用したときの総収入は4,800万円
・25歳から75歳まで運用したときの総収入は6,000万円
となり1,200万円の差がでます。
あくまで家賃が変わらないケースですが
長く運用することは大きなメリットといえます。
長いスパンで資産形成ができることも
20代から不動産投資を始めるメリットといえます。
20代で中古ワンルームマンション投資をするメリット②収益源を分散ができる
これからの不確定な時代の中では、
労働収入だけで、収益源を作っていくのはリスクです。
リスク分散という意味で、中古ワンルームマンション投資で、
新しい収益源をつくることは、精神的な安定にもつながります。
給与収入の投資先として、不動産投資を
入れておくことも検討しておきましょう。
特に、不動産は、金融商品と違って、
物価価値と共に価値が変動しますので、
将来的な物価変動にも強い安定資産です。
こういった資産形成が、万一の時のリスク分散となるのです。
20代で中古ワンルームマンション投資をするメリット③物件を増やす可能性が広がる
「都内に●室のマンションから収入を得ています」というような、
マンションオーナーの成功体験を目にしたことがある人もいるでしょう。
とはいえ、複数の物件を運用したくても、
いきなり取り組むのは難しいので、まずは1室から始める人がほとんどです。
こういった複数の物件所有や資産を形成するのも、
はやめに資産形成に取り組むほうが有利ですから
20代のうちに、不動産投資を始めることで、
だんだんとバランスよく物件を増やしていくチャンスも広がるのです。
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20代から中古ワンルームマンション投資をする3つの注意点
一方で、20代から中古ワンルームマンション投資をする際に
若いからこそ有利な面もありますが、若いがゆえに難しいという面もあります。
ここでは３つの注意点を確認していきましょう。
20代から中古ワンルームマンション投資をする注意点①ローン審査が通りにくい
20代で中古ワンルームマンション投資を始める場合、
大きなハードルとなるのがローン審査です。
不動産投資ローンでは、購入する物件そのものを担保にします。
物件の評価や収益の安定性が、審査におけるポイントなのです。
さらに、物件の価値に加えて、個人の属性も審査します。
属性というのは、年収や勤続年数などですが、40代や50代に比べて、
20代ではこれらの個人の信用度が低いです。
特に、20代では年収などがネックとなり、審査基準が厳しい
銀行の不動産投資ローンは利用が難しいと考えましょう。
だいたい年収が450万円程度から、投資可能になってくるでしょう。
20代から中古ワンルームマンション投資をする注意点②借入比率が高くなりやすい
物件の購入資金の大半は、不動産投資ローンで賄いますが、
一部は頭金として自己資金から支払うケースが多いでしょう。
頭金の金額は、ローンの審査にも影響します。
20代のうちは年収が低いだけでなく、貯蓄が少ない人も多いです。
自己資金が十分に用意できなければ、
借入比率が高くなりやすい点にも注意が必要です。
頭金が必要ないフルローンや、
初期費用も含めてすべてを融資でまかなうオーバーローンもあります。
これらを利用すれば、必要な自己資金は最低限に見えるかもしれません。
しかし、借入比率が高いということは支払う利息も高くなります。
ただし、ギリギリのキャッシュフローでは、
わずかな空室も大きなダメージにつながります。
自己資金からの持ち出しが増える可能性も、十分に想定しておくことが大切です。
20代から中古ワンルームマンション投資をする注意点③知識不足で不利になる可能性がある
社会人としての経験が浅い20代は、
ビジネス全般のスキルや投資のノウハウが不足している傾向があります。
知識が不足していると、安易な判断をしやすいことを意識しておきましょう。
収益用不動産を検索できるサイトでは、物件の「利回り」を表示しています。
これは正しくは「表面利回り」であることが一般的です。
維持費用がゼロで満室の場合の、理想的な利回りを表示しています。
不動産投資では、大規模修繕や空室リスクに対応していくことが必要です。
物件を維持するために必要な費用や家賃収入の変動を加味した、
「実質利回り」は通常表面利回りを下回ります。
不動産投資の成功のためには、知識を得ることも必要です。
特に収支にかかわることを知っておけばリスクヘッジにつながるでしょう。
20代で中古ワンルームマンション投資は情報収集からはじめよう
いかがでしょうか？
20代からの中古ワンルームマンション投資について
ポイントは確認できたでしょうか？
ちなみに、投資をする前に、本は5冊は買い、読むべきです。
しっかり知識をつけてから、投資をはじめないと
取り返しがつかなくなることもあるからです。
いずれの資産形成を目指して、
5冊で1万円程度の投資ができないなら
そもそも投資には向いていません。
ぜひ、読んでみましょう。
【東京】
【大阪】
改訂版 ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術
また、ここまで見てきて「不動産投資は、まだよくわからない」
という人は、他の投資も検討してみましょう。
「お金がお金を生んでくれる」という資産形成は
あなたの今後のキャリアにおいてとても重要だと思います。
まだ何もしていない人は、積み立てＮＩＳＡやｉＤｅＣｏから
はじめて見ると良いでしょう。
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